Bail d'habitation

Les types de baux d'habitation

La loi distingue plusieurs types de baux selon la nature du logement et la situation du locataire. Chacun obéit à des règles spécifiques de durée, de préavis et de contenu. Connaître ces distinctions est indispensable avant de signer, que vous soyez locataire ou propriétaire.

Le bail mobilité, créé par la loi Elan en 2018, est réservé aux personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire. Il ne peut pas être renouvelé, ne peut pas faire l'objet d'un dépôt de garantie, et ne s'adresse qu'aux logements meublés.

Contenu obligatoire du contrat de bail (contrat type loi Alur)

Depuis le décret du 29 mai 2015 pris en application de la loi Alur, le bail d'habitation doit respecter un modèle type. Ce format standardisé liste précisément les informations obligatoires et les annexes à fournir. Un bailleur qui omet des éléments obligatoires s'expose à ce que les clauses manquantes soient réputées non écrites.

Le bail doit obligatoirement mentionner les éléments suivants, regroupés en sections claires :

• Identité et adresse du bailleur et du locataire (et du mandataire si gestion par agence)
• Date de prise d'effet et durée du bail
• Description précise du logement et de ses équipements (nombre de pièces, surface habitable, équipements)
• Surface habitable en m² (obligatoire depuis la loi Boutin)
• Montant du loyer, mode et date de paiement
• Montant et modalités de révision du loyer (référence à l'IRL)
• Montant du dépôt de garantie et conditions de restitution
• Liste des charges récupérables et mode de paiement (provision ou forfait)
• Désignation des équipements d'accès aux technologies de l'information (fibre, TNT, etc.)
• Attestation d'assurance habitation du locataire (ou engagement de la fournir)

Les annexes obligatoires au bail varient selon le type de logement. Pour un logement nu, elles comprennent le DPE (diagnostic de performance énergétique), l'état des lieux d'entrée et l'état des risques et pollutions (ERP). Pour un meublé, il faut en plus la liste du mobilier. Dans certaines situations, d'autres diagnostics s'ajoutent : état de l'installation électrique et gaz si les installations ont plus de 15 ans, diagnostic amiante pour les immeubles construits avant 1997, diagnostic bruit si le logement est proche d'une zone aéroportuaire.

Les clauses interdites dans un bail

La loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de clauses dites "abusives" qui sont nulles de plein droit, même si le locataire les a signées. Le locataire peut à tout moment demander leur suppression ou leur non-application sans avoir à saisir un tribunal pour invalider l'ensemble du bail.

Parmi les clauses les plus fréquemment rencontrées mais totalement interdites, on trouve :

• La clause de résiliation automatique du bail en cas de non-paiement d'une seule mensualité (seul le juge peut prononcer la résiliation)
• L'interdiction d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement dans le logement (le locataire peut héberger qui il souhaite)
• L'obligation pour le locataire de souscrire une assurance auprès d'un assureur désigné par le propriétaire
• La clause imposant au locataire de payer les travaux d'entretien qui incombent légalement au propriétaire
• L'interdiction de sous-louer le logement (sauf à encadrer les conditions, car la sous-location reste soumise à accord du bailleur)
• La clause prévoyant des pénalités de retard sur le loyer sans que le bailleur n'ait mis en demeure préalablement

Si une clause interdite figure dans votre bail, elle est simplement "réputée non écrite" : le reste du contrat reste valide, seule cette clause est sans effet. Inutile de porter l'affaire devant un tribunal pour le faire constater, une simple lettre LRAR au bailleur suffit généralement.

L'indexation du loyer : l'IRL et son calcul

Le propriétaire ne peut réviser le loyer qu'une fois par an, à la date d'anniversaire du bail ou à la date prévue au contrat. Cette révision est encadrée par l'Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE. La révision ne peut pas dépasser l'évolution de cet indice.

La formule de calcul est simple : Nouveau loyer = Ancien loyer x (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre l'année précédente). Par exemple, pour un loyer de 800 € révisé au 1er juillet 2026, si l'IRL du 2e trimestre 2026 est de 143,00 et l'IRL du 2e trimestre 2025 était de 138,84, le calcul donne : 800 € x (143,00 / 138,84) = 824 €. La hausse est donc limitée à 24 € par mois dans cet exemple.

Attention : si le propriétaire ne demande pas la révision dans l'année qui suit la date anniversaire, il ne peut pas la réclamer rétroactivement pour l'année écoulée. Il peut toutefois appliquer la révision lors de la prochaine échéance, en prenant l'IRL le plus récent. Dans les zones soumises à l'encadrement des loyers, même après révision, le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré applicable dans le secteur.

Résiliation anticipée : les cas possibles

Le locataire peut toujours donner congé à tout moment, sans avoir à justifier sa décision, en respectant simplement le délai de préavis applicable. Pour le propriétaire en revanche, la résiliation anticipée est impossible : il doit attendre l'échéance du bail et respecter des motifs limitatifs.

Certaines situations permettent au locataire de bénéficier d'un préavis réduit à 1 mois pour un logement nu, même hors zone tendue. Il s'agit notamment de : la perte d'emploi involontaire (licenciement, fin de CDD non renouvelé), une mutation professionnelle (à l'initiative de l'employeur ou du salarié), l'obtention d'un premier emploi, la situation de bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, et l'attribution d'un logement social. La loi Elan de 2018 a également ajouté un cas rarement connu : le locataire de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile, reconnu médicalement.

Des situations exceptionnelles peuvent aussi permettre une résiliation sans préavis ou avec préavis très réduit : l'état d'insalubrité reconnu du logement, les violences conjugales (le locataire victime peut quitter les lieux sans délai), ou encore un arrêté de péril pris par le préfet. Dans tous les cas, la LRAR reste obligatoire pour formaliser le congé, accompagnée des justificatifs pertinents.

Renouvellement et reconduction tacite

À l'échéance du bail, si aucune des deux parties n'a donné congé dans les formes et délais légaux, le bail se reconduit tacitement pour une période identique (3 ans pour un logement nu, 1 an pour un meublé). Cette reconduction est automatique et ne nécessite aucune démarche.

Pour donner congé, les règles sont strictes et doivent être respectées à la lettre :

• Locataire : peut donner congé à tout moment, sous réserve du préavis (3 mois pour un logement nu hors zone tendue, 1 mois en zone tendue ou pour un meublé). La LRAR doit être envoyée au moins ce délai avant la date souhaitée de départ.
• Propriétaire : peut donner congé uniquement à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois pour un logement nu ou 3 mois pour un meublé, et uniquement pour vente, reprise pour habiter (lui-même ou un proche), ou motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles caractérisés).

Le renouvellement peut s'accompagner d'une révision du loyer dans la limite de l'IRL. Si le propriétaire souhaite proposer un nouveau loyer à la hausse lors du renouvellement (dans les cas où le loyer est manifestement sous-évalué), il doit respecter une procédure spécifique avec un délai de 6 mois avant l'échéance et une proposition motivée comparativement au marché local.