Caution locative (garant)
La caution (ou garant) est une personne physique ou morale qui s'engage par écrit à régler les loyers et charges non payés par le locataire. C'est une garantie pour le propriétaire, distincte du dépôt de garantie. Il en existe plusieurs formes, aux engagements très différents.
La caution en location immobilière est un contrat par lequel une personne (la caution, ou garant) s'engage à payer à la place du locataire si celui-ci ne règle pas ses loyers ou charges. Cet engagement est formalisé dans un acte de cautionnement, qui doit respecter des mentions obligatoires pour être valable. La loi encadre précisément les conditions dans lesquelles un propriétaire peut exiger une caution.
- Deux types : caution simple (propriétaire doit d'abord poursuivre le locataire) et caution solidaire (propriétaire peut agir directement contre la caution)
- Interdit de cumuler caution personne physique et assurance loyers impayés (sauf étudiant/apprenti)
- Visale (Action Logement) : caution gratuite, disponible sous conditions pour les moins de 30 ans et certains salariés
- L'acte de cautionnement doit comporter des mentions manuscrites obligatoires sous peine de nullité
- La caution peut résilier son engagement à l'issue de chaque période de bail
Caution simple vs caution solidaire
Ces deux formes de caution sont radicalement différentes dans leurs effets pratiques pour le propriétaire comme pour le garant.
| Critère | Caution simple | Caution solidaire |
|---|---|---|
| Ordre d'appel du garant | Après épuisement des recours contre le locataire | Directement, sans passer d'abord par le locataire |
| Bénéfice de discussion | Oui : la caution peut demander de poursuivre d'abord le locataire | Non : le propriétaire agit contre la caution directement |
| Protection de la caution | Plus protégée | Moins protégée, engagement plus fort |
| Préférence des propriétaires | Rarement demandée | Très largement préférée |
En pratique, quasi tous les propriétaires exigent une caution solidaire, qui leur permet d'agir rapidement sans passer par la procédure de recouvrement contre le locataire en premier lieu.
Visale et les alternatives à la caution personnelle
Plusieurs alternatives à la caution classique (parent, ami) existent pour les locataires qui n'ont pas de garant :
| Type de garantie | Pour qui | Coût | Couverture |
|---|---|---|---|
| Visale (Action Logement) | Moins de 30 ans, salariés en mobilité, précaires | Gratuit | 36 mois de loyers impayés + dégradations |
| Assurance loyers impayés (GLI) | Tous locataires solvables | Payé par le propriétaire (2 à 4 % des loyers) | Loyers + charges + frais de procédure |
| Caution bancaire | Tout locataire disposant d'épargne bloquée | Variable selon banque | Montant bloqué (généralement 6 mois de loyer) |
| Garantie Loca-pass | Salariés du secteur privé non agricole | Avance remboursable | Dépôt de garantie uniquement |
L'acte de cautionnement : mentions obligatoires
Un acte de cautionnement incomplet ou mal rédigé peut être déclaré nul, privant le propriétaire de toute garantie. La loi impose des mentions obligatoires, dont plusieurs doivent être rédigées de la main de la caution (ou reproduites par elle).
- La mention du montant du loyer et de ses conditions de révision
- La mention de la durée de l'engagement de la caution
- La reproduction manuscrite de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (qui décrit les droits et obligations de la caution)
- La signature précédée de la mention écrite de la main de la caution : "lu et approuvé : bon pour caution solidaire pour la somme de [montant en lettres]"
Depuis le décret du 29 mai 2015, un modèle-type d'acte de cautionnement est disponible. Son utilisation simplifie la rédaction et garantit que toutes les mentions obligatoires sont respectées.
Limites légales pour le bailleur
Le propriétaire ne peut pas exiger n'importe quelle garantie. La loi Alur encadre strictement les conditions dans lesquelles une caution peut être demandée :
- Il est interdit de cumuler une caution personne physique et une assurance loyers impayés (GLI), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
- Il est interdit de demander certains documents discriminatoires (relevés bancaires, extrait de casier judiciaire, attestation de bonne tenue de compte...).
- Le propriétaire ne peut pas exiger plus d'une caution solvable. Demander deux garants est toléré en pratique mais n'a pas de base légale solide.
- Les revenus de la caution ne peuvent pas faire l'objet de vérifications excessives. La liste des justificatifs autorisés est fixée par décret.
Questions fréquentes
Non, la loi Alur interdit de cumuler une caution personne physique et une assurance loyers impayés (GLI), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Le propriétaire doit choisir l'une ou l'autre forme de garantie. En pratique, les assurances loyers impayés offrent souvent une couverture plus large et plus fiable qu'une caution personnelle.
La caution s'engage pour toute la durée du bail et ses renouvellements, à moins qu'une durée limitée ne soit expressément prévue dans l'acte de cautionnement. La caution peut résilier son engagement à l'issue de chaque période de bail (à l'expiration du bail initial ou de chaque reconduction) en envoyant un courrier recommandé au propriétaire. Elle reste alors engagée jusqu'à la fin de la période en cours.
Oui, Visale est totalement gratuit pour le locataire et pour le propriétaire. C'est Action Logement qui garantit les loyers impayés. En cas d'impayé, Action Logement rembourse le propriétaire puis se retourne contre le locataire pour récupérer les sommes dues. Le locataire reste donc responsable de sa dette, même si le propriétaire est protégé.
En caution simple, la caution peut soulever le bénéfice de discussion : elle demande que le propriétaire cherche d'abord à recouvrer les sommes auprès du locataire avant de se retourner contre elle. En caution solidaire, ce bénéfice n'existe pas : le propriétaire peut se retourner directement contre la caution sans avoir préalablement réclamé les loyers au locataire.