Colocation
La colocation est la location d'un même logement par plusieurs personnes, chacune payant une part du loyer. Elle peut être organisée via un bail unique signé par tous les colocataires (avec clause de solidarité) ou via des baux individuels séparés. La loi ALUR de 2014 a renforcé et clarifié le cadre juridique de la colocation en France.
La colocation est définie par l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle recouvre toute location d'un même logement par plusieurs locataires constituant leur résidence principale, formalisée par un bail unique ou plusieurs baux. La colocation peut porter sur un logement vide ou meublé. Elle peut impliquer deux personnes comme une dizaine. La loi encadre les droits et obligations de chaque colocataire, les modalités du dépôt de garantie, les règles de préavis et les effets de la solidarité.
- Deux formes possibles : bail unique collectif ou baux individuels par chambre
- Clause de solidarité : chaque colocataire peut être tenu de payer la totalité du loyer
- Préavis : 1 mois en zone tendue, 3 mois en zone non tendue
- Dépôt de garantie : 1 mois (vide) ou 2 mois (meublé) de loyer HC
- L'encadrement des loyers s'applique à la totalité des loyers cumulés
Bail unique ou baux individuels : quelle différence ?
| Caractéristique | Bail unique collectif | Baux individuels par chambre |
|---|---|---|
| Signataires | Tous les colocataires | Chacun signe son propre bail |
| Solidarité | Oui, si clause prévue | Non (chacun ne paie que sa part) |
| Parties communes | Partagées collectivement | Incluses dans le loyer de chacun |
| Préavis en cas de départ | 1 ou 3 mois selon zone | 1 ou 3 mois selon zone |
| Remplacement d'un colocataire | Avenant au bail + accord bailleur | Nouveau bail avec le bailleur |
| Fréquent pour | Colocataires qui se connaissent | Propriétaires gérant chambre par chambre |
La clause de solidarité : ce qu'elle implique
La clause de solidarité est la disposition du bail qui rend chaque colocataire responsable de la totalité du loyer, et non pas seulement de sa quote-part. Elle est très souvent insérée par le propriétaire dans les baux collectifs.
Conséquences concrètes :
- Si un colocataire ne paie pas sa part, le propriétaire peut réclamer la totalité du loyer à l'un quelconque des colocataires.
- Les garants de chaque colocataire sont également solidaires, dans les mêmes conditions que le colocataire qu'ils cautionnent.
- Quand un colocataire quitte les lieux, la solidarité peut se prolonger pendant 6 mois après son départ, jusqu'à l'entrée d'un remplaçant (si le bail le prévoit expressément).
Cette clause est protectrice pour le propriétaire mais crée une exposition financière importante pour les colocataires. Il est conseillé de s'assurer de la fiabilité de ses futurs colocataires avant de signer.
Entrée et sortie d'un colocataire
Entrée d'un nouveau colocataire : dans le cadre d'un bail unique, le remplacement d'un colocataire nécessite un avenant au bail signé par toutes les parties (propriétaire, colocataires restants, nouveau colocataire). Le nouveau venu peut être soumis à un dossier de solvabilité comme pour toute location.
Sortie d'un colocataire : le colocataire qui part doit donner son préavis au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le préavis est de :
- 1 mois pour une location meublée, quelle que soit la zone
- 1 mois pour une location nue en zone tendue
- 3 mois pour une location nue en zone non tendue
Le dépôt de garantie, commun à tous les colocataires dans un bail unique, n'est pas rendu à la sortie d'un seul colocataire : il reste entre les mains du propriétaire jusqu'à la fin du bail.
Garant en colocation
Chaque colocataire peut présenter son propre garant (personne physique ou morale), qui se porte caution pour la part du loyer qui lui incombe. Si la clause de solidarité est présente dans le bail, le garant d'un colocataire peut théoriquement être poursuivi pour la totalité du loyer.
Le dispositif Visale (caution gratuite d'Action Logement) est accessible aux colocataires éligibles. Il couvre les impayés de loyer et charges pour chaque colocataire individuellement, dans les limites du plafond du dispositif.
Questions fréquentes
La clause de solidarité signifie que chaque colocataire est redevable de la totalité du loyer, pas seulement de sa quote-part. Si un colocataire ne paie pas, le propriétaire peut exiger le paiement de la totalité à n'importe quel autre colocataire. La solidarité s'applique également aux garants respectifs.
Oui. Un colocataire peut donner son préavis à tout moment. Le préavis est d'un mois en zone tendue et de trois mois en zone non tendue pour une location nue, un mois pour une location meublée. En colocation avec bail unique, le colocataire sortant peut rester solidaire jusqu'à l'entrée d'un remplaçant ou, au plus tard, 6 mois après son préavis si la clause le prévoit.
Le dépôt de garantie suit les mêmes règles que pour une location classique : 1 mois de loyer hors charges pour une location nue, 2 mois pour une location meublée. En cas de bail unique, il y a un seul dépôt partagé entre les colocataires, rendu à la fin du contrat.
Oui, dans les villes où l'encadrement s'applique (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et quelques autres). La somme des loyers individuels ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré applicable au bien, même si les colocataires ont des baux individuels distincts.