Charges locatives récupérables
Dépenses engagées par le propriétaire pour le compte du locataire et que ce dernier doit rembourser. La liste est strictement définie par le décret du 26 août 1987. Tout ce qui n'y figure pas reste à la charge exclusive du propriétaire.
Les charges locatives récupérables sont les dépenses que le propriétaire peut se faire rembourser par le locataire. Elles ne font pas partie du loyer mais s'y ajoutent. Leur montant doit faire l'objet d'une régularisation annuelle pour les logements nus. Un propriétaire ne peut facturer que des charges figurant explicitement dans le décret du 26 août 1987 : toute charge hors liste est une dépense qui lui incombe personnellement.
- Seules les charges listées dans le décret du 26 août 1987 sont récupérables sur le locataire.
- Les gros travaux (ravalement, toiture, remplacement de chaudière) sont toujours à la charge du propriétaire.
- La régularisation annuelle est obligatoire pour les logements vides : le locataire peut exiger les justificatifs.
- Pour un meublé, les charges peuvent être fixées forfaitairement sans régularisation.
Charges récupérables et non récupérables : le tableau complet
Le décret du 26 août 1987 liste avec précision les dépenses que le propriétaire peut facturer au locataire. Cette liste est exhaustive : une charge absente du décret ne peut pas être mise à la charge du locataire, même si le bail le prévoit (la clause serait nulle). Les principales catégories concernent les parties communes de l'immeuble, les équipements collectifs et l'eau.
| Type de charge ou dépense | Récupérable sur le locataire ? | Précisions |
|---|---|---|
| Eau froide et chaude des parties communes et privatives | Oui | Consommation effective, avec justificatifs |
| Entretien des parties communes (nettoyage, éclairage) | Oui | Produits d'entretien, électricité parties communes |
| Ascenseur (électricité, entretien courant, petites réparations) | Oui | Contrat de maintenance annuel récupérable |
| Chauffage collectif et eau chaude collective | Oui | Au prorata de la surface ou des tantièmes |
| Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) | Oui | Au prorata de la durée d'occupation |
| Entretien des espaces verts communs | Oui | Taille, arrosage, entretien parties communes |
| Gardiennage / gardien | 75 % du salaire brut + charges si gardien assure nettoyage et entretien | 40 % si gardien assure seulement une partie des fonctions |
| Entretien annuel de la chaudière individuelle | Oui | Contrat annuel de révision |
| Ravalement de façade | Non | Gros travaux à la charge du propriétaire |
| Réfection de toiture | Non | Structure du bâtiment à la charge du propriétaire |
| Honoraires de gestion locative | Non | Frais du propriétaire, non récupérables |
| Assurance propriétaire non occupant (PNO) | Non | Assurance du bailleur, non récupérable |
| Taxe foncière | Non (sauf la TEOM) | Seule la TEOM peut être répercutée |
| Remplacement de chaudière ou d'équipements collectifs | Non | Remplacement = investissement propriétaire |
| Diagnostic DPE, électricité, gaz | Non | Obligatoire pour le propriétaire, non récupérable |
Provision sur charges et charges forfaitaires
Pour les locations vides (logements nus), les charges sont obligatoirement payées par provisions mensuelles : le locataire verse chaque mois une somme estimée, généralement calculée sur les charges de l'année précédente. Ces provisions font l'objet d'une régularisation annuelle, dans un sens ou dans l'autre.
Pour les locations meublées, le contrat peut prévoir soit des provisions avec régularisation annuelle (comme pour le logement nu), soit des charges forfaitaires. Avec le forfait, un montant fixe est convenu dans le bail et aucune régularisation n'est due, dans un sens comme dans l'autre : si les charges réelles sont supérieures au forfait, le propriétaire paie la différence de sa poche ; si elles sont inférieures, il conserve l'excédent. Le forfait doit être fixé à un montant raisonnable par rapport aux charges réelles, sous peine d'être requalifié.
La régularisation annuelle : exemple chiffré
Pour les logements vides, la régularisation annuelle est une obligation légale. Elle consiste à comparer les provisions versées dans l'année avec les charges réellement supportées par le propriétaire et récupérables sur le locataire.
Prenons un exemple concret. Le locataire verse une provision de 80 € par mois, soit 960 € sur l'année. À la fin de l'exercice, le propriétaire additionne toutes les charges récupérables réelles : eau chaude collective 450 €, entretien ascenseur 180 €, nettoyage parties communes 230 €, TEOM 240 €. Total réel : 1 100 €. La régularisation est alors de 1 100 - 960 = 140 € à payer par le locataire (soit environ 11,67 € par mois de provision en plus). Si le total réel avait été de 820 €, le propriétaire aurait dû rembourser 140 €.
Le propriétaire doit communiquer le décompte détaillé au moins 1 mois avant la date de régularisation. Il doit permettre au locataire de consulter les pièces justificatives pendant un mois. Ce délai est souvent oublié par les propriétaires particuliers qui gèrent eux-mêmes leur bien.
Comment vérifier la régularisation des charges
Le locataire dispose de droits précis pour contrôler les charges qui lui sont facturées. La prescription en matière de charges locatives est de 3 ans : un propriétaire ne peut pas réclamer des charges au-delà de 3 ans en arrière, et un locataire ne peut pas non plus contester des régularisations vieilles de plus de 3 ans.
Pour vérifier la régularisation, commencez par demander le décompte annuel détaillé, poste par poste. Chaque ligne doit correspondre à une dépense réelle de l'immeuble. Demandez ensuite les justificatifs (factures, relevés de compteur, contrats de prestataires) : le propriétaire doit les mettre à disposition pendant au moins 1 mois. Comparez les montants avec le décret de 1987 pour vérifier que chaque charge est bien récupérable.
- Demander le décompte détaillé au moins 1 mois avant la date de régularisation
- Vérifier que chaque poste de charge figure bien dans le décret de 1987
- Consulter les pièces justificatives (factures, contrats de prestataires) mises à disposition par le propriétaire
- Contester par LRAR les charges non justifiées ou non récupérables
- Saisir l'ADIL ou la commission de conciliation en cas de désaccord persistant
Questions fréquentes
Oui, pour les provisions sur charges dans les logements vides. Le bailleur doit communiquer le décompte au moins 1 mois avant la régularisation annuelle. Si les charges réelles sont inférieures aux provisions, il doit rembourser le trop-perçu sans attendre que le locataire le réclame. Si elles sont supérieures, il peut demander le complément. L'absence de régularisation régulière peut être contestée par le locataire, qui peut réclamer jusqu'à 3 ans de régularisations non effectuées.
Oui. Le locataire a le droit d'obtenir les justificatifs des charges récupérables pendant 6 mois à compter de l'envoi du décompte annuel. Il peut demander à consulter les factures des prestataires, les contrats d'entretien, les relevés de compteur d'eau, et tous les documents comptables du bailleur relatifs aux charges récupérées. Cette demande doit être satisfaite dans un délai raisonnable. Si le propriétaire refuse, le locataire peut saisir l'ADIL ou la commission de conciliation.
Oui. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est explicitement listée dans le décret de 1987 comme charge récupérable sur le locataire. Elle est répercutée au prorata de la période d'occupation dans l'année. En revanche, la taxe foncière elle-même (dont la TEOM est une composante) ne peut pas être mise à la charge du locataire dans sa globalité : seule la TEOM est récupérable, pas le reste de la taxe foncière.
Le non-paiement des charges locatives est traité exactement comme un impayé de loyer. Le bailleur peut adresser une mise en demeure, puis engager une procédure d'expulsion si l'impayé persiste. Les charges impayées peuvent également être déduites du dépôt de garantie à la fin du bail, à condition d'être justifiées. Si le montant dépasse le dépôt, le propriétaire peut poursuivre le locataire devant le tribunal judiciaire.