Sous-location
Un locataire qui reloue tout ou partie de son logement à un tiers. Légale sous conditions strictes, la sous-location expose à des sanctions sévères en cas d'infraction.
La sous-location est l'acte par lequel un locataire (appelé sous-bailleur) remet en location tout ou partie du logement qu'il occupe à un tiers (le sous-locataire), moyennant un loyer. Le locataire principal reste seul titulaire du bail signé avec le propriétaire.
- Interdite sans accord écrit du propriétaire (loi du 6 juillet 1989)
- Le loyer de sous-location ne peut pas dépasser le loyer principal
- Le sous-locataire n'a aucun droit direct vis-à-vis du propriétaire
- Les logements HLM sont soumis à des règles encore plus strictes
- Risque de résiliation du bail et de mise en cause de la responsabilité civile
Conditions légales pour sous-louer
L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 pose deux conditions cumulatives :
- Autorisation écrite du bailleur : une simple tolérance verbale ne suffit pas. Le locataire doit obtenir l'accord du propriétaire par courrier, courriel ou avenant au bail.
- Loyer plafonné : le sous-loyer ne peut pas dépasser le loyer principal (charges comprises), au prorata de la surface sous-louée si c'est une partie du logement.
Le locataire doit également transmettre au sous-locataire une copie de l'autorisation du bailleur et du contrat de bail principal (mentions relatives au logement uniquement).
Si le logement est soumis à l'encadrement des loyers (Paris, Lille, certaines communes), le sous-loyer est plafonné par le loyer de référence majoré de la zone, même si le loyer principal est inférieur.
Calcul du loyer de sous-location autorisé
| Situation | Loyer de sous-location maximum |
|---|---|
| Sous-location de la totalité du logement | Égal au loyer principal (hors charges) |
| Sous-location d'une chambre (ex : 15 m² sur 60 m²) | 25 % du loyer principal (prorata surface) |
| Zone avec encadrement des loyers | Le plus bas entre loyer principal et loyer de référence majoré |
Percevoir un loyer supérieur au plafond légal est sanctionné : le propriétaire peut exiger le reversement du surplus et résilier le bail.
Le contrat de sous-location
Aucun formulaire réglementaire n'existe, mais un écrit est fortement recommandé. Il doit mentionner :
- L'identité des parties (locataire principal et sous-locataire)
- La description du logement ou de la partie sous-louée
- Le montant du loyer et des charges
- La durée (qui ne peut pas excéder celle du bail principal)
- Le montant du dépôt de garantie éventuel
Durée : le contrat de sous-location prend fin automatiquement à la date de fin du bail principal ou en cas de résiliation de celui-ci. Le sous-locataire ne peut pas revendiquer le maintien dans les lieux face au propriétaire.
État des lieux : indispensable à l'entrée et à la sortie du sous-locataire. En cas de dégradation, le locataire principal en reste responsable devant le bailleur.
HLM et logements sociaux
Dans le parc social, la sous-location est en principe interdite, même avec accord du bailleur HLM. La réglementation prévoit des exceptions très encadrées :
- Personnes âgées ou handicapées : possibilité de sous-louer à un aidant ou accompagnateur, sous conditions et avec accord de l'organisme HLM.
- Absence temporaire : certains bailleurs sociaux acceptent une sous-location de courte durée (maladie, hospitalisation prolongée).
En dehors de ces cas, la sous-location dans un HLM expose à la résiliation judiciaire du bail et peut constituer une infraction pénale.
Sous-location via Airbnb et plateformes
La location meublée de courte durée (Airbnb, Booking, Abritel) via un locataire est une forme de sous-location soumise aux mêmes règles :
- Accord écrit du bailleur obligatoire
- Dans les villes de plus de 200 000 habitants, la location de courte durée est soumise à une déclaration en mairie et peut exiger un numéro d'enregistrement
- À Paris, Lyon et d'autres communes, un changement d'usage du logement peut être requis si la location dépasse 120 nuits par an
- Les revenus perçus sont imposables (BIC ou régime micro-BIC)
Le propriétaire peut inclure une clause expresse d'interdiction de sous-location courte durée dans le bail, même si la sous-location longue durée était autorisée.
Questions fréquentes
Non. La loi du 6 juillet 1989 interdit formellement la sous-location sans autorisation écrite du bailleur. La sanction peut aller jusqu'à la résiliation du bail pour faute grave du locataire.
Non. Le loyer demandé au sous-locataire ne peut pas être supérieur au loyer payé par le locataire principal, au prorata de la surface sous-louée. Percevoir un surplus constitue une infraction.
En colocation, tous les colocataires sont signataires du bail. En sous-location, seul le locataire principal a un contrat avec le propriétaire. Le sous-locataire n'a de relation contractuelle qu'avec le locataire principal et aucun droit direct envers le bailleur.
Le propriétaire peut résilier le bail pour faute grave, demander la restitution des loyers perçus au titre de l'enrichissement sans cause, et mettre en cause la responsabilité civile du locataire pour les dégradations commises par le sous-locataire.