Garantie Loyers Impayés (GLI)
Assurance souscrite par le bailleur auprès d'un assureur privé qui prend en charge les loyers impayés, les frais de procédure judiciaire et, selon les contrats, les dégradations locatives. Un filet de sécurité pour les propriétaires bailleurs en échange d'une prime annuelle.
La garantie loyers impayés (GLI) est un contrat d'assurance qui protège le propriétaire bailleur contre le risque de non-paiement du loyer par son locataire. En cas d'impayé déclaré dans les délais, l'assureur indemnise le bailleur et prend en charge le recouvrement judiciaire. Elle ne peut pas être cumulée avec une caution solidaire de personne physique.
- Prime annuelle : 2 à 4 % des loyers charges comprises
- Interdit de cumuler avec une caution solidaire (sauf locataire étudiant)
- Locataire doit justifier de revenus d'au moins 2,85 à 3 fois le loyer
- Délai de carence avant prise en charge : 1 à 3 mois selon les contrats
- Prime déductible des revenus fonciers imposables
Ce que couvre la GLI
Les garanties de base incluent :
- Loyers impayés : remboursement des loyers et charges non perçus, souvent plafonné à un montant mensuel (ex : 2 000 ou 3 000 €/mois) et pour une durée déterminée (12 à 36 mois selon les contrats).
- Frais de procédure : honoraires d'huissier, frais d'avocat, frais de justice liés à la procédure d'expulsion.
- Protection juridique : assistance en cas de litige avec le locataire (pas uniquement les impayés).
Les garanties optionnelles fréquentes :
- Dégradations locatives : réparations dépassant le dépôt de garantie, plafonnées (5 000 à 15 000 € selon l'assureur).
- Loyers pendant procédure : prise en charge des loyers jusqu'à la libération effective du logement, y compris après jugement.
- Vacance locative : indemnisation en cas d'inoccupation entre deux locataires (rare et soumis à conditions strictes).
Conditions d'éligibilité du locataire
Pour qu'un bailleur puisse souscrire une GLI, le locataire doit satisfaire aux critères de solvabilité de l'assureur. Ces critères varient d'un assureur à l'autre mais suivent un socle commun :
| Critère | Exigence habituelle |
|---|---|
| Revenus nets mensuels | 2,85 à 3 fois le loyer CC |
| Type de contrat de travail | CDI confirmé (période d'essai terminée) ou fonctionnaire |
| CDD / Intérim / indépendant | Acceptés par certains assureurs avec justificatifs 3 ans |
| Retraités | Acceptés si pension ≥ 2,85 fois le loyer |
| Étudiants | Souvent exclus ou conditions spéciales (caution parentale possible) |
Si le locataire ne remplit pas les critères GLI, le bailleur peut se retourner vers Visale (Action Logement) ou exiger une caution solidaire.
Coût et déductibilité fiscale
La prime GLI représente en général 2 à 4 % des loyers annuels charges comprises.
Pour un loyer de 800 € CC/mois, la prime annuelle se situe entre 192 € et 384 € selon l'assureur et les garanties souscrites.
Déductibilité fiscale : la prime GLI est une charge déductible des revenus fonciers dans le cadre du régime réel d'imposition. Elle réduit directement la base imposable du bailleur.
Exemple : un bailleur imposé à 30 % (TMI) avec une prime de 300 €/an réalise une économie fiscale de 90 € (30 % de 300 €), ramenant le coût réel de la GLI à 210 €/an.
Procédure en cas d'impayé
- Relance amiable : dès le premier impayé, le bailleur doit contacter le locataire. Un délai de quelques semaines est souvent exigé avant déclaration du sinistre.
- Déclaration de sinistre : à transmettre à l'assureur dans le délai contractuel (souvent 30 à 90 jours après le premier impayé, selon le contrat).
- Mise en demeure : l'assureur mandate un huissier pour une mise en demeure de payer.
- Procédure judiciaire : si le locataire ne régularise pas, l'assureur finance et pilote la procédure d'expulsion (commandement de quitter les lieux, concours de la force publique).
- Indemnisation : l'assureur règle les loyers impayés au bailleur selon les modalités du contrat, et se retourne contre le locataire défaillant par voie de recours.
Alternatives à la GLI
| Garantie | Coût | Qui est éligible | Plafond |
|---|---|---|---|
| GLI (assurance privée) | 2-4 % loyers/an | Locataire solvable (CDI, revenus 3×) | Variable selon contrat |
| Visale (Action Logement) | Gratuit | Moins de 30 ans ou salarié en mobilité | 36 mois d'impayés max |
| Caution solidaire (personne physique) | Gratuit | Tous profils (si garant solvable) | Engagement limité au bail |
| Caution bancaire | ~1 % du loyer annuel | Locataires avec épargne bloquée | Montant de la provision |
Questions fréquentes
Les assureurs GLI exigent en général que les revenus nets du locataire représentent au moins 2,85 à 3 fois le montant du loyer charges comprises. Un CDI confirmé ou un statut de fonctionnaire est souvent requis.
Selon le contrat, la GLI peut inclure une garantie dégradations locatives qui prend en charge les réparations dépassant le dépôt de garantie. Cette option est souvent plafonnée entre 5 000 et 15 000 € et nécessite un état des lieux entrant contradictoire.
Non. La loi du 6 juillet 1989 interdit de cumuler une assurance GLI et une caution solidaire de personne physique. Exception : si le locataire est étudiant.
Visale est une caution gratuite d'Action Logement, réservée aux moins de 30 ans ou aux salariés en mobilité professionnelle. La GLI est un produit d'assurance payant (2-4 %), sans condition d'âge pour le locataire, mais avec des exigences de revenus strictes.