Fiscalité immobilière
Les cinq notions fiscales incontournables pour tout propriétaire ou investisseur immobilier : taxes à l'achat, à la revente et sur les revenus locatifs.
La fiscalité est présente à chaque étape de la vie d'un bien immobilier : à l'achat avec les frais de notaire, chaque année avec la taxe foncière, à la revente avec la plus-value, et sur les loyers perçus avec le micro-foncier ou le régime LMNP. Comprendre ces mécanismes permet d'anticiper les coûts réels et de choisir le régime le plus adapté à sa situation.
Frais de notaire
Aussi appelés frais d'acquisition. 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Composés principalement des droits de mutation (5,8 %).
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LMNP
Loueur Meublé Non Professionnel : régime fiscal permettant d'amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement la base imposable des loyers.
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Régime micro-foncier
Pour les revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an. Abattement forfaitaire de 30 % sans justificatifs. Déclaration simplifiée.
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Plus-value immobilière
Différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Taxée à 19 % (IR) + 17,2 % (PS). Exonération totale après 30 ans de détention.
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Taxe foncière
Impôt annuel dû par tout propriétaire au 1er janvier. Calculée sur la valeur locative cadastrale, avec des taux votés par chaque commune.
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IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Remplace l'ISF depuis 2018 : ne porte que sur les actifs immobiliers. Seuil d'entrée : 1 300 000 € net. Barème progressif de 0,50 % à 1,50 %. Résidence principale : abattement 30 %.
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Revenus fonciers
Loyers perçus d'un bien loué nu. Deux régimes : micro-foncier (abattement 30 %, seuil 15 000 €/an) ou réel (charges déductibles, déficit foncier imputable à 10 700 €/an).
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Loi Denormandie
Défiscalisation dans l'ancien avec travaux (min. 25 % du coût total), dans des villes en déclin. Réduction d'impôt de 12 à 21 % selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans).
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Déficit foncier
Quand les charges déductibles dépassent les loyers perçus. Imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. Réservé aux locations nues au régime réel.
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Loi Pinel
Dispositif de défiscalisation sur l'investissement locatif neuf, terminé fin 2024. Réductions d'impôt de 12 à 21 % selon la durée d'engagement de location choisie.
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Taxe d'habitation
Supprimée pour les résidences principales depuis 2023. Reste due sur les résidences secondaires, avec possibilité de majoration de 5 à 60 % dans les zones tendues.
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SCPI (pierre-papier)
Société Civile de Placement Immobilier : investir dans l'immobilier locatif sans gérer de bien physique. Rendement moyen 4,5 % brut. Revenus soumis à l'IR dans la catégorie revenus fonciers.
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