Encadrement des loyers
Dispositif légal qui plafonne les loyers dans certaines zones où le marché locatif est particulièrement tendu. Le loyer d'un nouveau contrat ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral pour le secteur géographique concerné.
L'encadrement des loyers a été réintroduit par la loi Élan de 2018, après une première version annulée en 2017. Il s'applique aux logements vides et meublés loués à titre de résidence principale. Les propriétaires doivent mentionner le loyer de référence dans le contrat de bail et justifier tout complément de loyer. Ce dispositif repose sur des observatoires locaux des loyers agréés par l'État, qui collectent et publient des données de marché par secteur et type de bien.
- L'encadrement s'applique dans plusieurs grandes villes depuis 2019 : Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Lille et d'autres.
- Le loyer maximum autorisé est le loyer de référence médian multiplié par 1,2 (+20 %).
- Un complément de loyer est possible pour des prestations vraiment exceptionnelles, mais il doit être justifié dans le bail.
- Le locataire peut contester un loyer non conforme jusqu'à 3 mois après la signature du bail.
Villes et zones concernées par l'encadrement des loyers (2026)
L'encadrement des loyers est mis en place progressivement dans les grandes métropoles françaises depuis 2019. Chaque ville ou agglomération doit faire une demande auprès de l'État pour être intégrée au dispositif, créer un observatoire local des loyers, puis publier les loyers de référence par arrêté préfectoral. Le nombre de communes concernées augmente régulièrement.
| Ville / Agglomération | En vigueur depuis | Périmètre |
|---|---|---|
| Paris (toutes arrondissements) | 2019 | 75 arrondissements et quartiers administratifs |
| Lille + Hellemmes + Lomme | 2020 | 3 communes de la métropole lilloise |
| Plaine commune (93) | 2021 | 9 communes dont Saint-Denis, Aubervilliers |
| Lyon + Villeurbanne | 2021 | Lyon (9 arrondissements) + Villeurbanne |
| Grenoble + communes métropole | 2021 | Grenoble et 28 communes de la métropole |
| Montpellier | 2022 | Commune de Montpellier |
| Bordeaux | 2022 | Commune de Bordeaux |
| Paris Est Marne et Bois (94) | 2022 | Communes du Val-de-Marne |
| Bayonne, Brest, Rennes, Tours, Sud Bretagne | 2022-2024 | Communes respectives |
Comment fonctionne l'encadrement : loyer minoré, médian, majoré
Les observatoires locaux des loyers (OLL) collectent des données réelles sur les loyers pratiqués dans chaque secteur géographique et publient des loyers de référence différenciés par : type de bien (vide ou meublé), nombre de pièces, période de construction de l'immeuble, et zone géographique précise (quartier ou secteur).
Trois valeurs de référence sont publiées pour chaque combinaison de critères. Ces trois valeurs encadrent l'espace dans lequel le propriétaire peut fixer son loyer, avec la possibilité d'un complément dans des cas très précis.
| Indicateur | Définition | Conséquence pour le propriétaire |
|---|---|---|
| Loyer de référence minoré | Loyer médian moins 30 % | Si le loyer actuel est inférieur, le locataire peut demander une revalorisation lors du renouvellement |
| Loyer de référence médian | Médiane des loyers du secteur observés sur le marché | Base de calcul des plafonds |
| Loyer de référence majoré | Loyer médian multiplié par 1,2 (soit +20 %) | Plafond absolu : le loyer ne peut pas dépasser ce montant (sauf complément de loyer justifié) |
Exemple concret : Paris, 2 pièces de 40 m², meublé
Pour illustrer le fonctionnement, prenons un appartement concret à Paris dans le 11e arrondissement, un 2 pièces de 40 m² meublé, dans un immeuble construit avant 1946.
Selon les loyers de référence publiés par la préfecture de Paris, le loyer de référence médian pour ce type de bien dans ce secteur peut être estimé autour de 26 €/m²/mois en 2026. Le loyer de référence majoré est donc de 26 × 1,2 = 31,20 €/m²/mois. Sur 40 m², le loyer maximum autorisé est de 31,20 × 40 = 1 248 €/mois hors charges. Si le propriétaire souhaite louer à 1 400 €, il est au-dessus du plafond de 152 € par mois et s'expose à un recours du locataire.
Si ce même appartement dispose d'une grande terrasse de 25 m² avec vue dégagée sur les toits de Paris, le propriétaire peut mentionner un complément de loyer dans le bail pour justifier le dépassement. Mais ce complément doit être explicitement justifié et le locataire peut le contester dans les 3 mois.
Le complément de loyer : conditions et contestation
Le complément de loyer est un mécanisme qui permet au propriétaire de dépasser le loyer de référence majoré, à condition que le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation qui ne sont pas reflétées dans les loyers de référence du marché. Il s'agit d'un supplément exceptionnel, pas d'une pratique standard.
Les caractéristiques qui peuvent justifier un complément de loyer sont par exemple : une vue exceptionnelle et dégagée sur un monument historique ou un paysage remarquable, une terrasse ou jardin privatif de grande superficie en cœur de ville, des équipements luxueux hors normes (baignoire balnéo, domotique avancée, salle de cinéma), ou encore un emplacement exceptionnel au sein d'un immeuble de standing.
En revanche, un ascenseur, une cave, ou la présence d'un parking ne justifient généralement pas un complément de loyer, car ces éléments sont déjà pris en compte dans les loyers de référence. Le complément doit être mentionné dans le bail avec sa justification précise et son montant. Si le locataire estime que le complément n'est pas justifié, il peut saisir la commission de conciliation dans les 3 mois suivant la signature du bail pour le contester.
Comment vérifier si un loyer est conforme
Vérifier la conformité d'un loyer demande quelques étapes simples mais nécessite de connaître les bons outils. La première source à consulter est l'observatoire des loyers de la ville concernée, qui publie les loyers de référence par secteur, type de bien et période de construction.
- Paris : simulateur disponible sur paris.fr/encadrement-des-loyers, par adresse précise
- Lyon et Villeurbanne : observatoire de l'OLLL (Observatoire Local des Loyers de Lyon), données par arrondissement
- Bordeaux : données publiées par la Préfecture de Gironde et l'ADIL 33
- Autres villes : données disponibles sur les sites des préfectures ou des ADIL départementales
Si votre loyer dépasse le loyer de référence majoré sans complément de loyer justifié dans le bail, adressez une mise en demeure au propriétaire par LRAR en citant le loyer de référence applicable. Si le propriétaire ne régularise pas, saisissez la commission de conciliation, puis le tribunal judiciaire. Le remboursement des trop-perçus peut être demandé à partir de la date de signature du bail.
Sanctions pour les propriétaires non conformes
Un propriétaire qui loue au-delà du plafond légal s'expose à des conséquences significatives. La loi Élan a durci les sanctions par rapport au dispositif précédent, en ajoutant des amendes administratives en plus des recours civils.
- Mise en demeure du locataire suivie d'une action en justice pour remboursement des loyers trop-perçus
- Réduction du loyer par décision judiciaire, applicable à partir du début du bail
- Amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique
- Amende administrative pouvant atteindre 15 000 € pour une personne morale (SCI, bailleur institutionnel)
- Injonction de mise en conformité avec délai imposé
Questions fréquentes
Consultez l'observatoire local des loyers de votre ville. Pour Paris, le simulateur est accessible sur paris.fr en renseignant l'adresse exacte. Le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, soit le loyer médian du secteur multiplié par 1,2. Si votre bail mentionne un complément de loyer, vérifiez qu'il est justifié par des caractéristiques réellement exceptionnelles et distinctement mentionnées dans le contrat. Sans justification explicite, le complément est contestable dans les 3 mois de la signature.
Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré si le logement présente des caractéristiques vraiment exceptionnelles non reflétées dans les loyers de référence : vue sur la mer ou un monument, terrasse privatisée très grande, équipements de luxe hors normes. Il doit être mentionné explicitement dans le bail avec sa justification et son montant. Le locataire peut le contester devant la commission de conciliation dans les 3 mois suivant la signature. Si la commission ou le juge considère que le complément n'est pas justifié, il est supprimé et les trop-perçus remboursés.
Oui. L'encadrement s'applique à chaque nouveau contrat de location, que ce soit pour une première mise en location ou une relocation après départ d'un locataire. Lors d'une relocation, le propriétaire est doublement encadré : d'un côté par le loyer de référence majoré applicable, de l'autre par les règles d'encadrement à la relocation qui limitent les hausses par rapport à l'ancien locataire (sauf en cas de logement sous-évalué ou de travaux d'amélioration importants).
Commencez par adresser une mise en demeure au propriétaire par LRAR, en citant le loyer de référence majoré applicable à votre logement et en demandant la régularisation du loyer. Si le propriétaire ne répond pas favorablement dans un délai raisonnable (2 à 4 semaines), saisissez la commission départementale de conciliation, qui est gratuite et sans avocat. En dernier recours, le tribunal judiciaire peut ordonner une réduction du loyer à effet rétroactif depuis le début du bail et condamner le propriétaire à rembourser les trop-perçus avec intérêts.