Droit de préemption
Le droit de préemption permet à certaines personnes ou organismes d'acquérir un bien immobilier en priorité, avant l'acheteur choisi par le vendeur, et aux conditions de la vente. Communes, locataires et SAFER peuvent en être titulaires selon les cas.
Le droit de préemption est un droit légal accordé à certains acteurs (collectivités locales, locataires, organismes agricoles) de se substituer à l'acheteur choisi par le vendeur pour acquérir le bien aux mêmes conditions de prix. Il s'exerce dans un délai précis après notification de la vente. Sans réponse dans ce délai, le titulaire du droit y renonce tacitement et la vente peut se poursuivre normalement avec l'acheteur initial.
- La commune exerce son DPU en 2 mois maximum après la DIA envoyée par le notaire
- Sans réponse dans ce délai, la commune est réputée y avoir renoncé
- Le locataire d'un bien nu a un droit de préemption en cas de congé pour vente (délai 2 mois)
- Si le droit est exercé, l'acheteur initial récupère 100 % de son dépôt de garantie
- La SAFER peut préempter des terres agricoles pour maintenir une exploitation agricole
Les différents droits de préemption en immobilier
| Titulaire | Type de bien concerné | Délai de réponse |
|---|---|---|
| Commune (DPU) | Tout bien dans une zone de préemption urbaine délimitée | 2 mois |
| Locataire (bail nu) | Bien loué nu dont le propriétaire donne congé pour vendre | 2 mois (1er refus), 1 mois (2e offre si prix baisse) |
| Locataire (bail meublé) | Bien meublé dont le propriétaire donne congé pour vendre | 1 mois |
| SAFER | Terres agricoles, bois et forêts en zone rurale | 2 mois |
| Conservatoire du littoral | Biens côtiers dans les zones classées | Délai variable selon convention |
Le Droit de Préemption Urbain (DPU) de la commune
Le DPU est le plus fréquemment rencontré dans les transactions immobilières. Toutes les communes ne sont pas concernées : seules celles qui ont délibéré pour instaurer une zone de préemption urbaine sur tout ou partie de leur territoire. Cette information est consultable en mairie ou dans le plan local d'urbanisme.
La procédure se déroule comme suit : après la signature du compromis, le notaire envoie une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) à la mairie. Celle-ci dispose de 2 mois pour répondre. Trois cas possibles :
- La commune ne répond pas : elle est réputée avoir renoncé à son droit. La vente peut se poursuivre avec l'acheteur initial.
- La commune répond qu'elle renonce : la vente continue normalement.
- La commune exerce son droit : elle achète le bien aux conditions de la DIA, ou propose un prix différent (avec risque de contentieux si le vendeur n'accepte pas).
Le droit de préemption du locataire
Un locataire ne bénéficie du droit de préemption que dans un cas précis : quand son propriétaire lui envoie un congé pour vendre, c'est-à-dire lorsque la vente s'accompagne de la fin du bail. Si le bien est vendu loué (le propriétaire vend sans demander au locataire de partir), le locataire ne dispose d'aucun droit de préemption.
Concrètement, le propriétaire doit notifier au locataire, dans son congé, le prix de vente et les conditions. Le locataire dispose alors de 2 mois pour se manifester et acheter aux mêmes conditions. S'il ne répond pas dans ce délai ou refuse, le propriétaire peut vendre à qui il veut. Si le bien est ensuite vendu à un prix inférieur, le locataire bénéficie d'un nouveau droit de préemption.
Impact sur une transaction immobilière
Pour un acheteur, le droit de préemption est une incertitude à intégrer dans le calendrier. La purge du DPU dure 2 mois, ce qui explique en partie le délai habituel de 2 à 3 mois entre compromis et acte authentique.
Dans les secteurs très recherchés (centres-villes, zones à fort enjeu urban), les communes exercent plus fréquemment leur droit de préemption pour constituer des réserves foncières ou acquérir des logements pour du logement social. Dans ces zones, l'acheteur doit être conscient que sa vente peut ne pas se conclure, sans aucune faute de sa part.
Le compromis de vente inclut systématiquement une condition suspensive de non-exercice du droit de préemption. Si la commune ou un autre titulaire exerce son droit, la vente avec l'acheteur initial est automatiquement annulée et le dépôt de garantie lui est restitué intégralement.
Questions fréquentes
Oui. La commune peut notifier sa volonté de préempter mais à un prix différent de celui convenu entre vendeur et acheteur. Si elle offre moins, le vendeur peut accepter ce nouveau prix, refuser et retirer son bien de la vente, ou demander au juge de l'expropriation de fixer le prix. En pratique, les communes préemptent souvent au prix demandé pour éviter la procédure judiciaire.
Seulement dans certains cas. Pour un bien loué nu, le locataire a un droit de préemption quand le propriétaire donne congé pour vendre. Il n'existe pas si le bien est vendu loué (le bail suit le bien, le locataire reste). Pour un bien meublé, la loi ALUR prévoit aussi un droit de préemption en cas de congé pour vente, mais les délais sont différents (1 mois de priorité).
Non, c'est obligatoire. Le notaire envoie une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) à la commune avant de signer l'acte authentique. Si cette étape est omise, la vente peut être annulée. La commune dispose de 2 mois pour répondre. Sans réponse dans ce délai, la commune est réputée avoir renoncé à son droit de préemption.
Oui, si la commune ou l'ayant droit exerce effectivement son droit. La vente se fait alors avec ce titulaire aux conditions notifiées. L'acheteur initial perd la vente mais récupère intégralement son dépôt de garantie, car la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption est remplie. C'est une des raisons pour lesquelles cette condition est systématiquement incluse dans les compromis.