Juridique immobilier
Hypothèque, SCI, démembrement de propriété, servitudes : les notions juridiques qui structurent la possession et la transmission d'un bien immobilier.
Le droit immobilier structure la façon dont on possède, finance et transmet un bien. L'hypothèque garantit un prêt sur le bien lui-même. La SCI permet de détenir un bien à plusieurs dans un cadre juridique clair. Le démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit) offre des possibilités d'optimisation patrimoniale. Et les servitudes peuvent affecter la valeur d'un bien sans être immédiatement visibles. Ce lexique explique les cinq notions les plus utiles avec des exemples concrets.
Hypothèque
Garantie accordée à la banque sur un bien immobilier. En cas de non-remboursement, la banque peut saisir et vendre le bien. Coût : environ 1,5 % du capital garanti.
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Nue-propriété
Droit de posséder un bien sans en avoir l'usage ni les revenus. S'achète avec une décote de 30 à 50 % selon la durée de l'usufruit.
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SCI (Société Civile Immobilière)
Structure juridique permettant à plusieurs associés de détenir et gérer un bien immobilier. Facilite la transmission du patrimoine et la gestion familiale.
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Servitude
Charge réelle imposée à un bien (fonds servant) au profit d'un autre bien (fonds dominant). Passe-droit de passage, vue, aqueduc... Attachée au bien, pas au propriétaire.
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Usufruit
Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (loyers) sans en être propriétaire. Viager (jusqu'au décès) ou temporaire. Valeur calculée selon un barème fiscal.
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Acte authentique
Acte notarié signé 2 à 3 mois après le compromis, qui transfère officiellement la propriété. Le jour de sa signature, l'acheteur remet les fonds et reçoit les clés.
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Droit de préemption
Droit accordé à une commune (DPU), un locataire ou la SAFER d'acquérir un bien en priorité. La commune dispose de 2 mois pour répondre après la DIA envoyée par le notaire.
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Indivision
Situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien sans délimitation physique. Naît d'une succession ou d'un achat commun. Nécessite l'unanimité pour vendre.
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Soulte
Somme versée par celui qui reçoit plus que sa quote-part lors d'un partage immobilier. Indispensable lors d'un divorce, d'une succession ou d'une sortie d'indivision.
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Viager
Vente immobilière où le prix est versé en partie comptant (bouquet) et sous forme de rente mensuelle jusqu'au décès du vendeur. Avantages fiscaux réels pour le vendeur senior.
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Permis de construire
Autorisation administrative obligatoire avant tout chantier de construction ou d'extension importante. Délai d'instruction : 2 à 3 mois. Recours des tiers dans les 2 mois suivant l'affichage.
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Loi ALUR
Loi du 24 mars 2014 qui a réformé le droit locatif : encadrement des loyers en zones tendues, plafonnement des honoraires d'agence, bail type obligatoire et nouvelles règles de colocation.
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Cadastre
Outil fiscal de l'État qui recense et délimite toutes les propriétés foncières. Consultable gratuitement sur cadastre.gouv.fr. La référence cadastrale (section + n°) figure dans les actes notariés.
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Mitoyenneté
Régime juridique d'un mur, d'une haie ou d'un fossé partagé entre deux propriétés voisines. Les frais d'entretien sont partagés à 50/50. La mitoyenneté peut s'acquérir ou se céder par acte notarié.
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Certificat d'urbanisme
Document gratuit délivré par la mairie qui renseigne sur les règles d'urbanisme applicables à un terrain. Deux types : CUa (informatif, 1 mois) et CUb (opérationnel, 2 mois). Validité 18 mois.
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Droit de passage
Servitude permettant au propriétaire d'un terrain enclavé de traverser un terrain voisin. Attachée au terrain (pas à la personne), elle se transmet automatiquement à tout acheteur. Indemnisation du fonds servant obligatoire.
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