Financement immobilier
Les six notions clés pour comprendre comment fonctionne un prêt immobilier, ce que les banques analysent et comment optimiser votre dossier.
Obtenir un prêt immobilier ne se résume pas à trouver le meilleur taux. Les banques analysent votre apport, votre taux d'endettement et votre capacité d'emprunt. Le TAEG vous donne le coût réel du crédit, assurance incluse. Et l'assurance emprunteur représente souvent autant que les intérêts sur la durée du prêt. Ces six définitions couvrent tout ce qu'il faut maîtriser avant de déposer votre dossier.
Apport personnel
Somme apportée par l'emprunteur hors financement bancaire. En général 10 à 20 % du prix pour couvrir les frais de notaire et améliorer les conditions du prêt.
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Assurance emprunteur
Obligatoire pour obtenir un prêt. Garantit le remboursement en cas de décès, invalidité ou incapacité. Coût moyen : 0,15 à 0,45 % du capital.
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Capacité d'emprunt
Capital maximal que vous pouvez emprunter selon vos revenus, votre apport et la durée du prêt. Dépend directement de la règle des 35 % de taux d'endettement.
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Prêt immobilier
Crédit à long terme (20 à 25 ans en moyenne) finançant l'acquisition d'un bien. Taux fixe, variable ou mixte. Taux constatés en mai 2026 : 3,2 à 3,8 %.
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TAEG
Taux Annuel Effectif Global : le coût complet du crédit, incluant intérêts, assurance et frais. L'indicateur légal pour comparer les offres entre elles.
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Taux d'endettement
Rapport entre vos charges de remboursement et vos revenus. Limité à 35 % par la règle du HCSF. Formule : (mensualités totales ÷ revenus nets) × 100.
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Taux fixe (et taux variable)
Le taux fixe reste identique pendant toute la durée du prêt. Le taux variable suit l'Euribor et peut évoluer chaque année. En France, plus de 95 % des prêts sont à taux fixe.
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Courtier immobilier
Intermédiaire spécialisé qui compare les offres de prêt et négocie les conditions auprès des banques pour le compte de l'emprunteur.
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PTZ (Prêt à Taux Zéro)
Prêt sans intérêts accordé sous conditions de ressources pour financer l'achat d'une résidence principale neuve ou ancienne avec travaux importants.
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Prêt relais
Financement court terme (12 à 24 mois) permettant d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien. La banque avance entre 60 et 80 % de la valeur du bien à vendre.
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Taux variable (ou révisable)
Taux d'intérêt indexé sur l'Euribor, révisé chaque année. Peut baisser ou monter. Moins de 5 % des prêts immobiliers en France. Existence de taux capés (variation limitée).
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Rendement locatif
Indicateur de rentabilité d'un investissement locatif. Rendement brut : loyer annuel / prix d'achat. Le rendement net déduit les charges, le net-net retire également les impôts.
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Mainlevée d'hypothèque
Acte notarié qui libère un bien de l'hypothèque qui le grevait. Obligatoire lors d'une vente avant terme ou d'un rachat de crédit. Coût : 700 à 1 200 € sur un bien à 200 000 €.
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Co-emprunteur
Personne co-signataire du prêt immobilier, solidairement responsable de la totalité de la dette. Ses revenus s'additionnent pour augmenter la capacité d'emprunt. Se retirer nécessite l'accord de la banque.
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Rachat de crédit immobilier
Opération consistant à faire reprendre son prêt par une autre banque à un meilleur taux. Rentable si l'écart de taux dépasse 1 point et le capital restant dû est supérieur à 70 000 €.
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Prêt in fine
Crédit qui ne rembourse que les intérêts chaque mois — le capital est restitué en totalité à l'échéance. Avantage fiscal en revenus fonciers (régime réel). Coût total supérieur de 20 à 40 % au prêt amortissable.
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Nantissement
Garantie accordée à la banque sur un actif financier (assurance-vie, portefeuille titres) sans grever le bien immobilier. Alternative à l'hypothèque, sans frais notariés d'inscription.
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Immeuble de rapport
Immeuble entier acquis par un seul investisseur pour en louer tous les lots. Rendement brut supérieur (7 à 12 % en province) grâce à la décote sur le prix d'achat par rapport aux appartements isolés.
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Garantie bancaire (caution)
Alternative à l'hypothèque : une société de cautionnement (Crédit Logement...) garantit le prêt. Moins coûteuse, pas de mainlevée notariée, remboursement partiel de la contribution à l'issue du prêt.
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