Frais de notaire (frais d'acquisition)
L'appellation "frais de notaire" est trompeuse : la plus grande partie va en réalité à l'État sous forme de droits de mutation. Ces frais représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien et seulement 2 à 3 % dans le neuf.
Les frais de notaire, officiellement appelés "frais d'acquisition", sont à la charge de l'acheteur. Ils incluent les taxes perçues pour l'État (droits de mutation), la rémunération du notaire (émoluments), les frais de formalités et un montant pour la contribution de sécurité immobilière. Le notaire est en réalité un collecteur de taxes plus qu'un prestataire.
- Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf
- La part la plus importante (77 %) va à l'État sous forme de droits de mutation (5,80 % max)
- Sur un bien à 250 000 €, compter environ 18 000 à 20 000 € de frais dans l'ancien
- Les émoluments du notaire peuvent être réduits de 20 % max sur la tranche au-dessus de 150 000 €
- Déduire le mobilier (cuisine équipée, etc.) de la base de calcul réduit légalement les frais
Composition des frais d'acquisition
Composition détaillée
| Poste | Taux | Exemple sur 250 000 € |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | 5,80 % (max) | 14 500 € |
| Émoluments du notaire (barème) | ~0,80 % | ~2 000 € |
| Formalités et débours | ~0,60 % | ~1 500 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % | 250 € |
| TVA sur émoluments (20 %) | ~0,16 % | ~400 € |
| Total frais d'acquisition | ~7,5 % | ~18 650 € |
Frais dans l'ancien vs frais dans le neuf
| Critère | Bien ancien | Bien neuf (VEFA) |
|---|---|---|
| Droits de mutation | 5,80 % | 0,715 % (frais de publicité foncière) |
| TVA sur le prix du bien | Non | 20 % (incluse dans le prix annoncé) |
| Total frais d'acquisition | 7 à 8 % | 2 à 3 % |
| Émoluments notaire | Barème standard | Barème standard |
Ce qui est négociable et ce qui ne l'est pas
Les droits de mutation (la majorité des frais) sont fixés par la loi et par les conseils départementaux : ils ne se négocient pas. En revanche, la rémunération du notaire est partiellement modulable depuis le décret du 26 février 2016.
Les émoluments du notaire peuvent faire l'objet d'une remise de 20 % maximum sur la tranche du prix supérieure à 150 000 €. Sur un bien à 400 000 €, les émoluments sont calculés selon un barème dégressif. La remise de 20 % peut s'appliquer à la partie supérieure à 150 000 €, soit 250 000 €. En pratique, cette remise représente quelques centaines d'euros, pas des milliers, car les émoluments ne représentent qu'une faible fraction des frais totaux.
Cette remise n'est pas automatique : vous devez la demander explicitement au notaire. Elle est plus souvent accordée pour les transactions importantes (au-delà de 300 000 €) et dans les marchés où la concurrence entre notaires est forte. La demande de remise ne doit pas vous faire hésiter : les notaires ont l'habitude de cette question.
Astuces légales pour réduire les frais
Plusieurs mécanismes légaux permettent de réduire la base de calcul des frais de notaire, et donc les droits de mutation. Ces techniques sont parfaitement légales et reconnues par les notaires eux-mêmes.
- Déduire le mobilier : si le bien est vendu avec du mobilier (cuisine équipée intégrée, électroménager, meubles de salle de bain), valorisez-le par un inventaire détaillé et chiffré annexé à l'acte. Les frais de notaire ne s'appliquent pas sur la valeur du mobilier, seulement sur l'immobilier. Sur un bien à 300 000 € dont 15 000 € de mobilier, les droits de mutation s'appliquent sur 285 000 € et non 300 000 €, soit une économie d'environ 870 €.
- Déduire les honoraires d'agence acheteur : si les honoraires d'agence sont à la charge de l'acheteur et mentionnés séparément dans l'acte, ils ne sont pas inclus dans la base de calcul des droits de mutation. Cette déduction est automatique dès lors que les honoraires sont clairement identifiés dans l'acte notarié.
- Acheter dans le neuf ou lors de la première revente : les frais tombent à 2-3 % dans le neuf (TVA déjà payée). La première revente d'un bien neuf dans les 5 ans de son achèvement bénéficie aussi de frais réduits.
- Acheter un terrain nu : les terrains à bâtir bénéficient de droits de mutation réduits à 0,715 % lorsque l'acquéreur s'engage à construire dans les 4 ans.
Questions fréquentes
Partiellement. Les droits de mutation (la plus grande partie, environ 77 % des frais totaux) sont fixés par l'État et les départements : ils ne sont pas négociables. Les émoluments du notaire peuvent en revanche faire l'objet d'une remise de 20 % maximum sur la partie du prix supérieure à 150 000 €. Cette remise doit être demandée explicitement et représente en pratique quelques centaines d'euros, pas des milliers.
Oui. Les frais d'acquisition payés lors de l'achat peuvent être ajoutés au prix d'acquisition pour réduire la plus-value imposable à la revente. Concrètement, si vous avez acheté à 200 000 € avec 15 000 € de frais de notaire, votre prix d'acquisition est considéré à 215 000 € pour le calcul de la plus-value. Conservez toujours votre acte de vente avec le détail des frais, car c'est le seul document qui prouve leur montant exact.
Presque partout identiques. Les droits de mutation sont composés d'une taxe nationale et d'une taxe départementale. La quasi-totalité des départements applique le taux maximum de 4,50 % (national) + 1,20 % (départemental) + 0,10 % (frais de publicité foncière) = 5,80 %. Quelques rares départements (Indre, Isère, Morbihan, Martinique) ont choisi de ne pas appliquer la majoration départementale maximale, ce qui ramène leurs droits de mutation à environ 5,09 %.
Oui, certaines banques acceptent de financer les frais de notaire dans le prêt (ce qu'on appelle un "prêt à 110 %"). Cela augmente le capital emprunté et donc le coût total du crédit sur toute la durée du prêt. La majorité des banques exigent cependant que l'acheteur dispose d'un apport personnel couvrant au minimum les frais de notaire. Un acheteur sans aucun apport aura du mal à trouver une banque acceptant de financer la totalité, frais inclus.