Plus-value immobilière
Gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, correspondant à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Soumis à l'impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), sauf exonérations légales. Des abattements progressifs s'appliquent à partir de la 6e année de détention.
La plus-value brute est calculée par le notaire au moment de la vente. Elle est directement prélevée sur le produit de la vente avant sa remise au vendeur. Le régime applicable est celui des plus-values des particuliers, distinct des plus-values professionnelles (LMP, SCI à l'IS). Le taux global est de 36,2 % (19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux), mais les abattements pour durée de détention réduisent progressivement cette imposition.
- Taux d'imposition : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 % maximum
- Résidence principale : exonération totale, sans condition de durée
- Abattements progressifs à partir de la 6e année de détention
- Exonération IR totale à 22 ans, exonération complète (IR + PS) à 30 ans
- Le forfait de 15 % du prix d'achat peut représenter les travaux si détention de plus de 5 ans
Calcul de la plus-value brute
Le prix de vente corrigé peut être minoré des frais supportés par le vendeur : diagnostics immobiliers, honoraires d'agence si à la charge du vendeur, frais de mainlevée d'hypothèque.
Le prix d'acquisition corrigé peut être majoré de plusieurs postes pour réduire la plus-value imposable :
- Frais d'acquisition : les frais de notaire réels (droits de mutation, émoluments) ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat si les frais réels sont inférieurs ou non justifiés
- Dépenses de travaux : les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par des entreprises (justifiés par factures, non déduits des revenus locatifs) OU un forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Ce forfait est souvent plus avantageux que les factures réelles si les travaux ont été limités.
- Frais de voirie, réseaux, distribution supportés par l'acquéreur lors de l'achat
Exemple chiffré de calcul
Un appartement acheté 180 000 € il y a 10 ans est vendu 280 000 €. Les frais de notaire à l'achat étaient de 14 000 €. Aucune facture de travaux conservée.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 280 000 € |
| Prix d'acquisition de base | 180 000 € |
| Forfait frais d'acquisition (7,5 %) | + 13 500 € |
| Forfait travaux (15 % de 180 000 €, bien détenu plus de 5 ans) | + 27 000 € |
| Prix d'acquisition corrigé | 220 500 € |
| Plus-value brute | 59 500 € |
| Abattement IR (4 ans × 6 % = 24 %) | - 14 280 € |
| Plus-value nette IR | 45 220 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 8 592 € |
| Prélèvements sociaux (sur base réduite 1,65 % × 4 ans = 6,6 %) | sur 55 573 € = 9 558 € |
| Total imposition approximatif | environ 18 150 € |
Sans les forfaits de frais et travaux, la plus-value brute aurait été de 100 000 € et l'impôt nettement plus élevé. Ces déductions légales sont donc à calculer systématiquement.
Abattements selon la durée de détention
Les abattements s'appliquent à la plus-value brute à partir de la 6e année révolue de détention. Les taux diffèrent selon qu'il s'agit de l'impôt sur le revenu (IR) ou des prélèvements sociaux (PS).
| Année de détention | Abattement IR (par an) | Abattement PS (par an) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (exonération IR totale) | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Exemple : un bien détenu 15 ans bénéficie d'un abattement IR de 60 % (10 ans × 6 %) et d'un abattement PS de 16,5 % (10 ans × 1,65 %). La plus-value est donc taxée à 40 % de la base IR et 83,5 % de la base PS.
Principales exonérations
- Résidence principale : exonération totale et immédiate, sans condition de durée
- Montant de la plus-value inférieur ou égal à 0 € : par définition, pas de taxation
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale : exonération possible si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis 4 ans et remploye le prix dans un délai de 24 mois
- Cession au profit d'organismes HLM ou d'associations : sous conditions
- Personnes en maison de retraite ou d'invalidité : exonération si cession dans les 2 ans suivant l'entrée en établissement, sous conditions de ressources
- Bien exproprié : exonération si le prix est remployé dans les 12 mois
Cas particuliers
- SCI à l'IR : les associés sont personnellement imposés sur leur quote-part de plus-value, avec les mêmes abattements pour durée de détention.
- SCI à l'IS : la plus-value est traitée comme un bénéfice ordinaire soumis à l'IS. Pas d'exonération progressive.
- LMNP : la plus-value relève du régime des particuliers, même si des amortissements ont été pratiqués. L'assiette de la plus-value n'est pas réduite des amortissements.
- Démembrement : lors de la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété, une plus-value peut être calculée sur la valeur de la pleine propriété reconstituée.
- Surtaxe pour plus-values élevées : au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, une taxe progressive s'ajoute (de 2 % à 6 %).
Questions fréquentes
Non. La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, sans condition de durée de détention. Il suffit que le bien soit effectivement la résidence principale du vendeur au moment de la cession. Si le vendeur a déjà quitté le logement avant la vente, l'exonération ne s'applique que si la vente intervient dans un délai raisonnable (généralement admis à 1 an) et que le logement n'a pas été loué entre-temps.
Les abattements s'appliquent à partir de la 6e année de détention. Pour l'IR : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année (soit une exonération IR totale à 22 ans). Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année (exonération totale à 30 ans). Un bien détenu 15 ans bénéficie d'un abattement IR de 60 % (10 × 6 %) et PS de 16,5 % (10 × 1,65 %).
Oui. Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par des entreprises (non déduits des revenus locatifs) peuvent majorer le prix d'acquisition. Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, il est possible d'appliquer un forfait de 15 % du prix d'acquisition à la place des factures réelles, sans avoir à en justifier. Ce forfait est souvent plus avantageux que les factures conservées, surtout pour les biens achetés à bas prix.
Pour les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €, une taxe supplémentaire progressive s'applique en plus des prélèvements habituels. Elle varie de 2 % (pour les plus-values entre 50 001 et 60 000 €) à 6 % (au-delà de 260 000 €). Cette surtaxe s'ajoute aux 19 % d'IR et aux 17,2 % de prélèvements sociaux, portant la taxation maximale à environ 43,4 % sur la tranche la plus élevée. Elle concerne principalement les ventes de résidences secondaires ou d'investissements locatifs de valeur significative.