Revenus fonciers
Les loyers perçus pour la location d'un bien nu (non meublé) sont des revenus fonciers, imposés à l'impôt sur le revenu. Deux régimes s'appliquent : le micro-foncier (simple, avec un abattement de 30 %) et le régime réel (plus complexe, mais souvent plus avantageux quand les charges sont élevées).
Les revenus fonciers désignent les revenus tirés de la location de biens immobiliers non meublés (maisons, appartements, locaux commerciaux, terrains). Ils s'ajoutent aux autres revenus du foyer fiscal et sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux (17,2 %). Deux régimes d'imposition coexistent selon le montant des loyers annuels.
- Deux régimes : micro-foncier (abattement 30 %, jusqu'à 15 000 €/an) et régime réel (déduction des charges réelles)
- Au micro-foncier, si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers, le régime réel est plus avantageux
- Au régime réel, les intérêts d'emprunt sont intégralement déductibles
- Le déficit foncier (charges > loyers) est imputable sur le revenu global : jusqu'à 10 700 €/an
- Les revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 %
Micro-foncier vs régime réel : comparatif
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Condition d'accès | Loyers bruts < 15 000 €/an | Tous (obligatoire au-delà de 15 000 €) |
| Abattement | 30 % forfaitaire | Aucun (charges réelles) |
| Déclaration | Ligne 4BE du formulaire 2042 | Formulaire 2044 spécifique |
| Déficit foncier possible | Non | Oui (imputable sur revenu global) |
| Engagement de durée | Aucun (optionnel chaque année) | 3 ans minimum |
| Avantage | Simplicité | Optimisation si charges élevées |
Le micro-foncier est intéressant quand vos charges réelles sont inférieures à 30 % des loyers. Dès que travaux, intérêts d'emprunt ou frais de gestion dépassent ce seuil, le régime réel est presque toujours plus favorable.
Charges déductibles au régime réel
La liste des charges déductibles est précisément encadrée par l'article 31 du Code général des impôts. Elle comprend notamment :
| Type de charge | Déductible ? | Précisions |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Oui | Prêt lié à l'acquisition ou aux travaux du bien loué |
| Travaux de réparation et d'entretien | Oui | Maintien en état (pas les travaux de construction) |
| Travaux d'amélioration | Oui | Apportant un élément de confort nouveau (isolation, chauffage...) |
| Taxe foncière | Oui | Hors part ordures ménagères (récupérable sur le locataire) |
| Frais de gestion locative | Oui | Honoraires d'agence, syndic, comptable... |
| Assurance propriétaire non occupant | Oui | Prime annuelle de la PNO |
| Travaux de construction | Non | Amortissement non possible en location nue |
| Remboursement du capital du prêt | Non | Seuls les intérêts sont déductibles |
Le mécanisme du déficit foncier
Quand les charges déductibles dépassent les loyers perçus, il se crée un déficit foncier. Ce déficit peut être utilisé pour réduire l'impôt global du foyer, dans certaines limites.
- La part du déficit liée aux charges autres que les intérêts d'emprunt (travaux, frais de gestion, taxe foncière...) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Ce plafond est doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique dans certains cas.
- La part liée aux intérêts d'emprunt n'est imputable que sur des revenus fonciers positifs des 10 années suivantes.
- Si le déficit dépasse 10 700 €, l'excédent est également reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple chiffré : quel régime choisir ?
Un propriétaire perçoit 9 600 € de loyers annuels. Ses charges réelles s'élèvent à 3 800 € (taxe foncière, frais d'agence, petits travaux).
| Régime | Base imposable | Impôt (tranche à 30 % + 17,2 % PS) |
|---|---|---|
| Micro-foncier (abattement 30 %) | 9 600 € × 70 % = 6 720 € | ≈ 3 175 € |
| Régime réel (charges 3 800 €) | 9 600 € : 3 800 € = 5 800 € | ≈ 2 741 € |
| Économie avec le régime réel | ≈ 434 €/an | |
Dans cet exemple, les charges réelles (39,6 % des loyers) dépassent l'abattement forfaitaire (30 %), donc le régime réel est plus favorable. Dès que vos charges dépassent 30 % de vos loyers, faites le calcul.
Questions fréquentes
Non. Une fois opté pour le régime réel, le bailleur y est engagé pour 3 ans minimum. Cette période de 3 ans vise à éviter les allers-retours opportunistes selon les années. Après cette période, il peut revenir au micro-foncier si ses revenus restent inférieurs à 15 000 € et si les charges réelles sont inférieures à l'abattement forfaitaire.
Oui, intégralement. Les intérêts d'un prêt immobilier contracté pour acquérir, construire, réparer ou améliorer un bien loué nu sont déductibles des revenus fonciers. C'est souvent la charge la plus importante, surtout les premières années du prêt où les intérêts représentent une part élevée de la mensualité.
Le déficit foncier apparaît quand les charges déductibles (hors intérêts d'emprunt) dépassent les loyers perçus. La part du déficit liée aux charges (travaux, frais de gestion...) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent et la part liée aux intérêts sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Non. Les loyers d'un logement meublé (location meublée) ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils relèvent du régime micro-BIC ou du réel BIC (LMNP ou LMP), pas du régime des revenus fonciers. C'est une différence fondamentale qui change entièrement la fiscalité.