IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière
L'IFI a remplacé l'ISF en 2018 avec un périmètre bien plus restreint : il ne porte que sur les actifs immobiliers. Seuil d'entrée : 1 300 000 € de patrimoine immobilier net. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %.
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt annuel qui s'applique aux foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Il est calculé sur la valeur vénale des biens immobiliers, après déduction des dettes liées à ces biens (emprunts en cours). Contrairement à l'ISF qu'il a remplacé, l'IFI exclut totalement les actifs financiers de son assiette.
- Seuil d'imposition : 1 300 000 € de patrimoine immobilier net au 1er janvier
- Le calcul démarre à 800 000 € (mais n'est déclenché que si le net dépasse 1,3 M€)
- Résidence principale : abattement de 30 % sur sa valeur vénale
- Les dettes immobilières (crédits en cours) sont déductibles de l'assiette
- Plafonnement : IFI + IR = maximum 75 % des revenus du foyer
Barème progressif de l'IFI 2026
L'IFI s'applique selon un barème progressif, similaire à celui de l'impôt sur le revenu. Chaque tranche est imposée au taux correspondant, et non l'ensemble du patrimoine au taux de la dernière tranche atteinte.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux | IFI sur la tranche (ex. à 2 M€ net) |
|---|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % | 0 € |
| Entre 800 001 € et 1 300 000 € | 0,50 % | 2 500 € |
| Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € | 0,70 % | 4 900 € |
| Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € | 1,00 % | - |
| Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € | 1,25 % | - |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % | - |
| Total pour 2 000 000 € net taxable | - | environ 7 400 € |
Pour un patrimoine net taxable de 2 000 000 €, l'IFI s'élève à environ 7 400 €, soit un taux effectif global d'environ 0,37 % du patrimoine total.
Biens immobiliers imposables et exonérés
| Catégorie | Imposable à l'IFI ? | Précisions |
|---|---|---|
| Résidence principale | Oui (avec abattement 30 %) | Valeur réduite de 30 % automatiquement |
| Résidences secondaires | Oui, à 100 % | Valeur vénale au 1er janvier |
| Biens locatifs nus ou meublés | Oui | Valeur vénale, dettes déductibles |
| Parts de SCI à prépondérance immobilière | Oui (part immobilière) | Valorisation au prorata de l'immobilier |
| Parts de SCPI / OPCI | Oui (part immobilière) | L'organisme communique le pourcentage à déclarer |
| Biens professionnels | Non | Sous conditions strictes (usage professionnel réel) |
| Forêts et bois | Non (sous conditions) | Engagement d'exploitation sur 30 ans |
| Biens ruraux loués à long terme | Non (sous conditions) | Bail rural d'au moins 18 ans |
Dettes déductibles de l'assiette de l'IFI
L'IFI se calcule sur le patrimoine immobilier net : on déduit les dettes liées à l'acquisition ou à l'amélioration des biens imposables. Cette déduction peut réduire significativement la base imposable.
- Emprunts immobiliers en cours : le capital restant dû au 1er janvier est déductible, à condition que le prêt finance un bien imposable à l'IFI. Un crédit sur la résidence principale est donc déductible (après application de l'abattement de 30 % sur le bien).
- Travaux à payer : dettes liées à des travaux de réparation ou d'amélioration sur des biens imposables, si elles n'ont pas encore été réglées au 1er janvier.
- Impôts dus sur les biens : taxe foncière due et non encore payée au 1er janvier, IFI lui-même (sous certaines conditions).
Attention : les dettes relatives à des biens exonérés (biens professionnels, forêts) ne sont pas déductibles. Et un contribuable dont la dette représente une part anormalement élevée de son patrimoine peut se voir opposer une limitation de la déductibilité.
Stratégies légales pour réduire son IFI
- Conserver des dettes : ne pas rembourser par anticipation un crédit immobilier réduit l'assiette de l'IFI d'autant. En période de taux bas, garder un emprunt en cours peut être fiscalement avantageux.
- Investir via des SCPI d'IFI : certaines SCPI investissent majoritairement dans des actifs non soumis à l'IFI (parts de fonds de financement, actifs professionnels). Elles permettent un rendement immobilier sans augmenter l'assiette IFI.
- Démembrement de propriété : donner l'usufruit d'un bien à ses enfants (ou l'inverse) peut exclure tout ou partie de la valeur de l'assiette, selon qui est usufruitier ou nu-propriétaire.
- Don à des associations : un don à un organisme d'intérêt général ouvre droit à une réduction d'IFI de 75 % du montant versé dans la limite de 50 000 €.
Questions fréquentes
Non. L'IFI ne porte que sur les actifs immobiliers (biens détenus directement ou via des parts de SCI ou SCPI). Contrairement à l'ISF qu'il a remplacé en 2018, il ne concerne pas les comptes bancaires, les actions, les assurances-vie en unités de compte non immobilières ou tout autre actif financier.
Oui. Les parts de SCI à prépondérance immobilière entrent dans l'assiette de l'IFI à hauteur de la valeur représentative des actifs immobiliers détenus par la société. Les dettes de la SCI liées à ces actifs immobiliers sont déductibles de la valeur des parts.
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Si votre maison principale est estimée à 500 000 €, elle entre dans l'assiette de l'IFI pour 350 000 €. Cet abattement est automatique, sans démarche particulière, dès lors que vous occupez effectivement le bien comme résidence principale.
Le plafonnement prévu à l'article 979 du CGI limite la somme de l'IFI et de l'impôt sur le revenu à 75 % des revenus du foyer. Si vos impôts dépassent ce seuil, l'excédent est déduit de l'IFI. Ce mécanisme protège les patrimoines immobiliers importants mais avec de faibles revenus (rentiers retraités, propriétaires de biens non loués).