Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire ou usufruitier d'un bien immobilier. Calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien, multipliée par les taux votés par les collectivités locales. Elle est exigible chaque année au nom du propriétaire au 1er janvier.
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est distincte de la taxe d'habitation (supprimée pour les résidences principales depuis 2023). Elle porte sur les constructions fixées au sol de manière permanente. Une variante, la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), s'applique aux terrains.
- Due par le propriétaire au 1er janvier de l'année, même si le bien est loué
- Calculée sur la valeur locative cadastrale divisée par deux (abattement 50 %)
- La TEOM (ordures ménagères) est la seule partie qui peut être refacturée au locataire
- Fortement variable selon la commune : les taux locaux peuvent doubler ou tripler le montant
- Exonération totale possible pour les constructions neuves pendant 2 ans (déclaration à déposer dans les 90 jours)
Comment la taxe foncière est calculée
La base de calcul repose sur la valeur locative cadastrale du bien, divisée par deux (abattement forfaitaire de 50 % pour les frais de gestion). Ce résultat, appelé base imposable, est ensuite multiplié par les taux votés par les collectivités locales (commune, intercommunalité, département selon les cas).
La valeur locative cadastrale est une estimation théorique du loyer annuel que le bien pourrait générer, fixée par l'administration fiscale à partir de la surface, de l'emplacement et des caractéristiques du bien. Elle est revalorisée chaque année par un coefficient voté en loi de finances : +7,1 % en 2023, +3,9 % en 2024, +1,7 % en 2025. Ces coefficients s'appliquent uniformément à tous les biens en France, indépendamment de l'évolution réelle des loyers du marché.
Les taux locaux sont fixés indépendamment par chaque commune et intercommunalité. Ils varient considérablement : certaines communes appliquent un taux global de 15 à 20 %, d'autres dépassent 50 %. Paris appliquait un taux très bas historiquement, puis l'a multiplié par 1,5 en une seule décision en 2023 (passage de 13,5 % à 20,5 %).
Exemple chiffré
| Élément | Montant |
|---|---|
| Valeur locative cadastrale brute | 6 000 € |
| Abattement forfaitaire (50 %) | - 3 000 € |
| Base imposable | 3 000 € |
| Taux communal appliqué (ex. : 40 %) | × 0,40 |
| Taxe foncière annuelle | 1 200 € |
Pour un même bien, la taxe peut varier du simple au double selon la commune. Les villes ayant fortement augmenté leur taux ces dernières années (Paris +52 % en 2023, Grenoble, Bordeaux...) ont vu les montants s'envoler.
Exonérations et abattements possibles
| Cas | Exonération / Abattement | Conditions |
|---|---|---|
| Constructions neuves | Exonération 2 ans (TFPB) | Déclaration H1/H2 dans les 90 jours suivant l'achèvement |
| Logements économes en énergie (BBC) | Exonération partielle possible | Votée par la collectivité locale, non automatique |
| Personnes de + 75 ans sous conditions | Exonération totale | Revenu fiscal de référence sous seuil, occupant au 1er janvier |
| Bénéficiaires AAH ou ASPA | Exonération totale | Ressources sous plafond, résidence principale |
| Personnes de 65 à 75 ans sous conditions | Dégrèvement de 100 € | Ressources sous plafond |
| Logements vacants en zone tendue | Majoration possible (et non réduction) | La collectivité peut au contraire appliquer une surtaxe |
Les exonérations liées à l'âge ou au handicap sont accordées automatiquement si les conditions sont remplies. Pour les constructions neuves, la déclaration H1 ou H2 doit impérativement être déposée dans les 90 jours suivant l'achèvement des travaux.
La TEOM : la seule charge refacturable au locataire
La Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) est une composante de l'avis de taxe foncière. Contrairement au reste de la taxe foncière, la TEOM peut légalement être refacturée par le propriétaire à son locataire, car elle correspond à un service rendu (collecte des déchets) dont le locataire est l'utilisateur direct.
Cette refacturation doit être prévue dans le bail, et le montant refacturé ne peut pas dépasser la quote-part de TEOM correspondant au logement loué. Le propriétaire ne peut pas y ajouter de frais de gestion. En pratique, la TEOM représente généralement 10 à 20 % de l'avis total de taxe foncière. Sur une taxe foncière de 1 200 €, la TEOM peut représenter 120 à 240 € récupérables sur le locataire via les charges.
Évolution récente et tendances (2023-2025)
La taxe foncière a fortement augmenté ces dernières années sous l'effet combiné de deux facteurs.
La revalorisation nationale des valeurs locatives cadastrales : +7,1 % en 2023 (répercussion de l'inflation), +3,9 % en 2024, +1,7 % en 2025. Ces hausses s'appliquent uniformément à tous les propriétaires en France, quel que soit leur commune.
Les hausses de taux votées localement : de nombreuses communes ont profité de la suppression de la taxe d'habitation (2023 pour tous) pour compenser une partie du manque à gagner via la taxe foncière. Paris a augmenté son taux de 52 % en 2023. Grenoble, Bordeaux et d'autres grandes villes ont procédé à des hausses significatives ces dernières années.
Pour les propriétaires bailleurs en zone tendue, cette hausse est problématique : ils ne peuvent pas répercuter directement l'augmentation de la taxe foncière sur le loyer (encadrement des loyers en place). La taxe foncière vient donc réduire la rentabilité nette de l'investissement locatif, à loyer constant. Sur un appartement loué 800 €/mois avec une taxe foncière passée de 800 € à 1 200 €/an, la rentabilité nette diminue de 400 €/an, soit l'équivalent d'un demi-mois de loyer.
Questions fréquentes
La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition, qu'il occupe le logement lui-même ou qu'il le loue. Le locataire n'est pas redevable de cet impôt. La seule exception est la TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères), composante de l'avis de taxe foncière, qui peut légalement être refacturée au locataire en tant que charge récupérable, car elle correspond à un service dont il est l'utilisateur direct.
La valeur locative cadastrale est une estimation théorique du loyer annuel que le bien pourrait générer, fixée par l'administration fiscale à partir de la surface, de la localisation, des caractéristiques du bâtiment et de sa catégorie. Elle est revalorisée chaque année par un coefficient national voté en loi de finances. Elle est souvent très éloignée du loyer de marché réel, car elle date des travaux cadastraux des années 1970, simplement actualisée depuis. Une réforme des valeurs locatives pour les locaux d'habitation est régulièrement évoquée mais jamais mise en oeuvre.
Oui. Si vous estimez que votre taxe foncière est erronée en raison d'une surface incorrecte, d'une catégorie cadastrale inadaptée ou d'un bien détruit ou transformé, vous pouvez adresser une réclamation au centre des finances publiques dont dépend votre bien. La réclamation doit être déposée avant le 31 décembre de l'année suivant l'envoi de l'avis d'imposition. Si votre dossier est solide (plans, photos, relevé de géomètre), les services fiscaux peuvent accepter de corriger la base imposable.
Oui. Pour les propriétaires qui louent leur bien nu et relèvent du régime réel d'imposition (revenus fonciers), la taxe foncière est une charge déductible des revenus locatifs, à l'exception de la part correspondant à la TEOM refacturée au locataire. Au régime micro-foncier (revenus locatifs bruts inférieurs à 15 000 €/an), l'abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir toutes les charges, taxe foncière incluse : il n'y a donc pas de déduction supplémentaire possible.