LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel
Statut fiscal qui permet de louer un logement meublé tout en bénéficiant d'une imposition avantageuse. Le LMNP offre notamment la possibilité d'amortir comptablement le bien immobilier, réduisant fortement, voire supprimant, l'imposition sur les loyers perçus.
Le statut LMNP relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Le propriétaire doit louer un logement meublé répondant à la liste légale de mobilier (décret du 31 juillet 2015) à titre de résidence principale du locataire, ou dans certains cas (résidence de tourisme, Ehpad) à titre temporaire. Le principal intérêt du LMNP est la possibilité d'amortir comptablement le bien, ce qui réduit fortement, voire annule, l'impôt sur les loyers perçus.
- Les revenus LMNP relèvent des BIC (pas des revenus fonciers) : fiscalité différente
- Deux régimes : micro-BIC (abattement forfaitaire 50 %) ou régime réel (charges + amortissement)
- Au régime réel, l'amortissement du bien peut effacer toute imposition sur les loyers pendant des années
- Seuil LMNP : recettes inférieures à 23 000 €/an ou moins de 50 % des revenus du foyer
- Déclaration P0i obligatoire au démarrage pour obtenir un numéro SIRET
Conditions pour bénéficier du statut LMNP
Le statut LMNP est ouvert à tout propriétaire qui loue un logement meublé, sous réserve de respecter plusieurs conditions cumulatives. Ces conditions permettent de distinguer le LMNP du statut professionnel LMP, qui entraîne des obligations et des avantages différents.
- Louer un logement meublé conforme : le logement doit contenir le mobilier minimal prévu par le décret du 31 juillet 2015 (literie, table, chaises, rangements, équipements de cuisine, matériel d'entretien, luminaires). Un logement sous-équipé peut être requalifié en location nue par l'administration.
- Recettes annuelles inférieures à 23 000 € OU représentant moins de 50 % des revenus du foyer fiscal (l'une ou l'autre condition suffit).
- Ne pas être inscrit au registre du commerce en tant que LMP : si les recettes dépassent 23 000 € ET représentent plus de 50 % des revenus du foyer, le statut LMP s'impose.
- Déclarer l'activité au démarrage via le formulaire P0i (Cerfa n°11921) auprès du guichet unique des entreprises (inpi.fr). Cette démarche est gratuite et fournit un numéro SIRET indispensable pour le régime réel.
Micro-BIC vs régime réel : comparaison
| Critère | Micro-BIC | Régime réel simplifié |
|---|---|---|
| Plafond de recettes | 77 700 € (meublé classique) ou 188 700 € (meublé de tourisme classé) | Au-delà des seuils micro ou sur option |
| Abattement / déduction | 50 % forfaitaire (71 % pour tourisme classé) | Charges réelles déductibles + amortissement |
| Comptabilité | Aucune (juste le livre des recettes) | Comptabilité complète (bilan, amortissements) |
| Résultat fiscal possible | Toujours bénéficiaire (abattement max 71 %) | Peut être nul ou déficitaire (amortissement) |
| Intérêt principal | Simplicité, petites recettes | Optimisation fiscale maximale |
Le régime réel devient généralement plus avantageux dès que le taux de charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais divers, amortissement) dépasse l'abattement de 50 % du micro-BIC.
L'amortissement : le principal avantage du régime réel
Au régime réel, le propriétaire peut amortir comptablement la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier sur leur durée de vie estimée. L'amortissement est une charge comptable qui réduit le résultat imposable sans représenter une dépense réelle : aucun argent ne sort de la poche du propriétaire. C'est ce qui rend le LMNP au régime réel particulièrement puissant sur le plan fiscal.
| Élément | Durée d'amortissement typique | Exemple (bien à 200 000 €, terrain 20 000 €) |
|---|---|---|
| Structure (gros œuvre) | 50 à 80 ans | environ 1 800 €/an |
| Façade, toiture | 25 à 40 ans | environ 500 €/an |
| Équipements intérieurs (cuisine, SdB) | 10 à 15 ans | environ 400 €/an |
| Mobilier | 5 à 10 ans | variable selon l'investissement |
| Total amortissement annuel estimé | 3 500 à 5 000 €/an |
Si les loyers annuels sont de 12 000 € et que les charges réelles + amortissements totalisent 12 000 € ou plus, le résultat fiscal est nul : aucun impôt sur les loyers cette année-là. Les amortissements non utilisés sont reportés sans limite de durée sur les exercices suivants.
Le terrain n'est jamais amortissable car il ne se dégrade pas avec le temps. Pour déterminer la quote-part terrain, l'administration fiscale accepte généralement une base de 10 à 20 % de la valeur totale du bien. Un bien acheté 250 000 € avec 20 % de terrain (50 000 €) n'aura qu'une base amortissable de 200 000 €.
Exemple chiffré : LMNP au régime réel
Prenons un studio acheté 150 000 € (dont 15 000 € de terrain), loué meublé 700 €/mois, avec un prêt à 3,5 % sur 20 ans.
| Élément comptable | Montant annuel |
|---|---|
| Recettes locatives (700 € × 12) | 8 400 € |
| Intérêts d'emprunt (année 1) | - 4 900 € |
| Taxe foncière | - 700 € |
| Charges de copropriété non récupérables | - 400 € |
| Assurance propriétaire non occupant | - 150 € |
| Amortissement du bien (135 000 € sur 40 ans) | - 3 375 € |
| Amortissement mobilier (5 000 € sur 7 ans) | - 714 € |
| Résultat fiscal | = - 1 839 € (déficit reporté) |
| Impôt sur les loyers | 0 € |
Dans cet exemple, le propriétaire ne paie aucun impôt sur ses loyers, et le déficit de 1 839 € est reporté sur les exercices suivants. En comparaison, au régime micro-BIC, il paierait des impôts sur 4 200 € (50 % des recettes).
LMNP vs location nue : ce qui change
| Critère | LMNP (meublé) | Location nue (revenus fonciers) |
|---|---|---|
| Régime fiscal | BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) | Revenus fonciers |
| Amortissement du bien | Oui (régime réel) | Non |
| Durée du bail | 1 an (renouvelable) ou 9 mois (étudiant) | 3 ans (renouvelable) |
| Loyer | En général 15 à 30 % plus élevé qu'un nu | Base de référence |
| Gestion locative | Plus de rotation, plus de gestion | Stabilité des locataires |
| Plus-value à la vente | Régime des particuliers (exonération 22 ans) | Idem |
Points de vigilance
- Réforme de l'abattement meublé de tourisme : des évolutions législatives ont réduit les abattements pour les locations de type Airbnb dans certaines zones. Vérifiez la règle en vigueur au moment de votre déclaration.
- Déclaration P0i obligatoire : sans cette déclaration initiale, vous n'avez pas de numéro SIRET et ne pouvez pas déduire vos charges au réel.
- TVA : le LMNP est en principe exonéré de TVA, sauf si le bien est dans une résidence avec services (Ehpad, résidence étudiante avec 3 services para-hôteliers).
- Revente : la plus-value est calculée sur le prix de vente moins le prix d'acquisition d'origine (sans tenir compte des amortissements), ce qui est favorable par rapport au LMP.
Questions fréquentes
Le LMNP s'applique quand les recettes de location meublée sont inférieures à 23 000 €/an OU représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal. Au-delà de ces deux seuils simultanément, c'est le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) qui s'impose. Le LMP offre la possibilité d'imputer les déficits sur le revenu global, mais les plus-values à la vente peuvent être taxées au titre des plus-values professionnelles, ce qui est moins avantageux que le régime des particuliers applicable au LMNP.
Oui. Un propriétaire peut avoir simultanément des biens en location nue (imposés en revenus fonciers) et des biens en LMNP (imposés en BIC). Les deux régimes coexistent dans le même foyer fiscal. Cependant, les déficits BIC issus du LMNP ne s'imputent pas sur les revenus fonciers, et inversement. Chaque régime est géré séparément, avec ses propres règles de report de déficits.
Non, il n'est pas limité dans le temps, mais il est plafonné chaque année : les amortissements pratiqués ne peuvent pas créer de déficit BIC imputable sur d'autres revenus. Si l'amortissement est supérieur aux loyers perçus, l'excédent non déduit cette année est reporté indéfiniment sur les années suivantes. Ce mécanisme permet de différer l'imposition pendant de nombreuses années, voire pour toute la durée de détention du bien.
Ce n'est pas légalement obligatoire, mais fortement recommandé. La tenue de la comptabilité (bilan, compte de résultat, tableau d'amortissement par composants) est techniquement complexe pour un non-spécialiste. L'adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) permet en outre de bénéficier d'une réduction d'impôt de 2 thirds des frais de comptabilité, plafonnée à 915 € par an, ce qui couvre souvent une bonne partie des honoraires d'un expert-comptable spécialisé LMNP.