Capacité d'emprunt
Le capital maximum que vous pouvez financer par crédit, en respectant la règle des 35 % de taux d'endettement. Elle dépend de vos revenus nets, de vos crédits en cours, de la durée du prêt et du taux pratiqué.
La capacité d'emprunt est le montant total que vous pouvez emprunter pour financer un achat immobilier, calculé à partir de votre mensualité maximale autorisée (35 % de vos revenus nets, après déduction des crédits en cours) et de la durée du prêt. Elle détermine indirectement le prix du bien que vous pouvez acheter, une fois l'apport ajouté.
- Formule de base : Mensualité max = Revenus nets × 35 %. La capacité d'emprunt découle de cette mensualité.
- Un crédit à la consommation en cours réduit directement la mensualité disponible pour le prêt immobilier.
- Passer de 20 à 25 ans augmente le capital empruntable d'environ 16 %, mais alourdit le coût total du crédit.
- La capacité théorique calculée ne préjuge pas de l'offre réelle de la banque, qui dépend aussi de votre profil global.
Les 3 variables clés de la capacité d'emprunt
Trois facteurs principaux déterminent votre capacité d'emprunt : vos revenus nets (qui fixent le plafond de mensualité à 35 %), la durée du prêt (plus elle est longue, plus le capital empruntable augmente), et le taux d'intérêt (plus il est bas, plus la part de capital dans chaque mensualité est élevée). Votre apport personnel n'augmente pas directement la capacité d'emprunt mais réduit le capital à financer, vous permettant d'acheter un bien plus cher pour une même mensualité.
La formule de calcul étape par étape
Dans la formule, n est le nombre de mensualités (20 ans = 240 ; 25 ans = 300) et le taux mensuel est le taux annuel divisé par 12. En pratique, vous pouvez utiliser les approximations du tableau simulateur ci-dessous ou un simulateur en ligne. La formule exacte est calculée par la banque ou le courtier.
Tableau simulateur : capital empruntable selon les revenus
Capital empruntable estimé à un taux nominal de 3,5 % (hors assurance emprunteur), sans crédits en cours. Pour les profils avec des crédits en cours, la mensualité disponible pour le prêt immobilier est réduite en conséquence.
| Profil / Revenus nets | Mensualité max (35 %) | Capital / 20 ans | Capital / 25 ans | Budget achat (+ 40 k€ apport) |
|---|---|---|---|---|
| Célibataire 2 500 € | 875 € | ~149 000 € | ~174 000 € | ~189 000 à 214 000 € |
| Célibataire 3 000 € | 1 050 € | ~179 000 € | ~209 000 € | ~219 000 à 249 000 € |
| Célibataire 4 000 € | 1 400 € | ~239 000 € | ~279 000 € | ~279 000 à 319 000 € |
| Couple 5 000 € (2 500+2 500) | 1 750 € | ~298 000 € | ~348 000 € | ~338 000 à 388 000 € |
| Couple 6 000 € (3 000+3 000) | 2 100 € | ~358 000 € | ~418 000 € | ~398 000 à 458 000 € |
| Couple 8 000 € (4 000+4 000) | 2 800 € | ~477 000 € | ~557 000 € | ~517 000 à 597 000 € |
Ces montants sont indicatifs et supposent l'absence de crédits en cours. Pour un couple avec un crédit auto de 350 €/mois, la mensualité disponible pour le prêt immobilier est réduite de 350 €, ce qui diminue le capital empruntable d'environ 60 000 € (sur 20 ans).
Les revenus pris en compte par les banques
Toutes les banques ne retiennent pas les mêmes revenus dans leur calcul de capacité d'emprunt. Connaître ce qui est intégré permet d'optimiser votre dossier et de présenter votre situation de façon précise et complète.
Les revenus généralement pris en compte sont : le salaire net imposable (avant déduction forfaitaire, après prélèvements sociaux), les revenus locatifs à hauteur de 70 % (pour tenir compte de la vacance et des charges), les pensions alimentaires perçues (si régulières et attestées), et les primes régulières contractuelles mentionnées dans le contrat de travail. Certaines banques intègrent aussi une partie des dividendes réguliers d'une entreprise personnelle, sur présentation de bilans sur 3 ans.
Les revenus non pris en compte
Certaines sources de revenus sont systématiquement exclues du calcul de capacité d'emprunt par les banques, car elles les considèrent comme insuffisamment stables ou garanties.
- Allocations CAF : allocations familiales, APL, RSA, AAH ne sont pas comptabilisées comme des revenus stables
- Primes exceptionnelles : primes non contractuelles, intéressement variable et participation (sauf si l'historique sur 3 ans est démontré)
- Revenus d'auto-entrepreneur de moins de 3 ans : les banques exigent généralement 2 à 3 ans d'activité et de bilans positifs avant d'intégrer ces revenus
- Heures supplémentaires non régulières : si elles n'apparaissent pas de façon constante sur les bulletins de salaire
- Revenus d'activités accessoires non déclarées : logique, mais mentionné pour éviter les malentendus
Les étapes pour connaître précisément sa capacité d'emprunt
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1
Calculer ses revenus nets réels
Additionnez tous vos revenus réguliers nets (salaires, revenus locatifs à 70 %, pensions). Si vous êtes en couple, additionnez les deux revenus. Ne comptez pas les revenus non garantis.
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2
Lister toutes les mensualités de crédits en cours
Relevez toutes les mensualités de crédit en cours : crédit auto, conso, LOA, prêt étudiant. Soustrayez ce total de la mensualité maximale calculée à 35 % pour obtenir la mensualité disponible pour le prêt immobilier.
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3
Utiliser un simulateur pour chiffrer le capital
Avec la mensualité disponible et la durée souhaitée (20 ou 25 ans), calculez le capital empruntable via un simulateur en ligne ou le tableau ci-dessus. C'est votre capacité d'emprunt théorique.
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4
Consulter plusieurs banques ou un courtier
La capacité théorique calculée peut différer de l'offre réelle de chaque banque. Faites plusieurs simulations auprès d'établissements différents ou passez par un courtier pour trouver la banque la plus favorable à votre profil.
Questions fréquentes
Plusieurs leviers permettent d'augmenter la capacité d'emprunt. Allonger la durée du prêt de 20 à 25 ans augmente le capital empruntable d'environ 15 à 17 % pour la même mensualité, au prix d'un coût total plus élevé. Rembourser par anticipation un crédit à la consommation libère directement de la mensualité disponible. Ajouter un co-emprunteur dont les revenus s'additionnent peut significativement augmenter le budget. Enfin, négocier un taux plus bas (via un courtier ou en mettant les banques en concurrence) augmente aussi le capital empruntable pour une mensualité identique.
Non, elle varie selon les critères propres à chaque établissement. Certaines banques intègrent les primes régulières et le 13e mois contractuel dans les revenus, d'autres non. Le traitement des revenus locatifs peut différer (70 % des loyers bruts vs méthode de compensation différentielle). L'offre la plus favorable peut dépasser de 10 à 20 % celle d'une autre banque pour le même profil. C'est une des raisons pour lesquelles il est conseillé de solliciter plusieurs banques ou de passer par un courtier immobilier.
Indirectement. L'apport réduit le capital à emprunter, ce qui diminue la mensualité nécessaire pour financer le bien. Mais la capacité d'emprunt théorique (le maximum empruntable) reste déterminée par la règle des 35 % appliquée à vos revenus. En pratique, avec un apport plus élevé, vous pouvez acheter un bien plus cher avec la même mensualité. Sur un bien à 280 000 €, un apport de 30 000 € signifie emprunter 250 000 €, tandis qu'un apport de 60 000 € signifie n'emprunter que 220 000 € pour une mensualité réduite de ~170 €/mois.
Cela dépend du type de revenus variables et de la politique de chaque banque. Les primes garanties contractuellement (prime d'ancienneté, 13e mois mentionné dans le contrat) sont souvent intégrées à 50 à 70 % de leur montant moyen sur 2-3 ans. Les commissions régulières prouvées par plusieurs années d'historique peuvent être partiellement prises en compte. En revanche, les allocations CAF (familiales, APL, RSA), les primes exceptionnelles non contractuelles et les revenus d'auto-entrepreneur de moins de 2 ou 3 ans sont généralement exclus par prudence.