TAEG (Taux Annuel Effectif Global)
L'indicateur légal du coût réel d'un crédit immobilier. Il inclut le taux nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. C'est le seul chiffre qui permet de comparer honnêtement deux offres de prêt à conditions identiques.
Le TAEG exprime le coût total d'un crédit sous forme d'un taux annuel unique. Son calcul est normé par la directive européenne sur le crédit aux consommateurs (transposée en droit français). Toute offre de prêt immobilier doit obligatoirement mentionner le TAEG, ce qui permet aux emprunteurs de comparer des offres provenant de banques différentes sur une base objective.
- Le TAEG est le seul indicateur de comparaison fiable entre deux offres de prêt : il inclut tout.
- Le TAEG dépasse toujours le taux nominal de 0,5 à 1 point à cause de l'assurance et des frais.
- Toujours comparer des offres avec le même montant, la même durée et la même assurance pour que la comparaison soit juste.
- Le TAEG ne peut pas dépasser le taux de l'usure fixé chaque trimestre par la Banque de France.
Ce que le TAEG inclut
Le TAEG agrège tous les coûts obligatoires liés à l'octroi du crédit. Il ne laisse rien de côté : même les frais de dossier, souvent perçus comme négligeables, et la garantie sont intégrés dans le calcul. C'est précisément pour cette raison que le TAEG est plus utile que le taux nominal seul.
- Taux d'intérêt nominal : le taux de base du prêt, affiché en premier par les banques
- Assurance emprunteur obligatoire : décès, PTIA, et les garanties exigées par la banque selon le type de bien
- Frais de dossier bancaire : généralement entre 0 et 1 500 € selon les établissements
- Frais de garantie : caution (Crédit Logement, CMH) ou hypothèque, représentant 1 à 1,5 % du capital
- Frais d'évaluation du bien si exigés par la banque (moins courant en France)
Tous ces éléments sont ramenés à un pourcentage annuel via un calcul actuariel normé, ce qui donne le TAEG unique affiché sur l'offre de prêt.
La formule et son principe de calcul
Le calcul exact est mathématiquement plus complexe : il résout une équation d'actualisation de tous les flux (versements et remboursements) pour trouver le taux qui équilibre ces flux sur la durée totale. En pratique, c'est la banque qui calcule et affiche le TAEG dans l'offre officielle. Votre rôle est de comparer les TAEG entre établissements, pas de les recalculer vous-même.
Exemple chiffré complet : prêt de 200 000 € sur 20 ans
Prenons un prêt de 200 000 € sur 20 ans. La banque propose un taux nominal de 3,20 %. L'assurance groupe bancaire est à 0,35 % du capital par an. Les frais de dossier s'élèvent à 1 500 €. La garantie est une caution à 1 % du capital (2 000 €). Comment s'en sort le TAEG ?
| Composante | Montant absolu | En % annuel |
|---|---|---|
| Taux nominal | ~64 000 € d'intérêts totaux | 3,20 % |
| Assurance emprunteur (0,35 %) | ~22 000 € sur 20 ans | 0,35 % |
| Frais de dossier (1 500 €) | 1 500 € | ~0,04 % |
| Frais de garantie caution (2 000 €) | 2 000 € | ~0,05 % |
| TAEG résultant | Coût total ~89 500 € | ~3,64 % |
Dans cet exemple, le TAEG est de ~3,64 % pour un taux nominal de 3,20 %. L'écart de 0,44 point est essentiellement dû à l'assurance emprunteur (0,35 point). Si cet emprunteur délègue son assurance à 0,15 % au lieu de 0,35 %, le TAEG tombe à environ 3,44 % et le coût total de l'assurance passe de 22 000 € à 9 500 € soit une économie de 12 500 €.
Comment comparer 3 offres de prêt avec le TAEG
Voici un cas pratique de comparaison entre trois établissements bancaires pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, même profil emprunteur :
| Banque | Taux nominal | Assurance | Frais dossier | TAEG | Coût total estimé |
|---|---|---|---|---|---|
| Banque A | 3,10 % | 0,40 % | 1 500 € | ~3,56 % | ~91 000 € |
| Banque B | 3,30 % | 0,20 % | 0 € | ~3,52 % | ~89 500 € |
| Banque C | 3,20 % | 0,35 % | 1 000 € | ~3,57 % | ~91 500 € |
Ce tableau illustre un paradoxe fréquent : la banque B a le taux nominal le plus élevé (3,30 %) mais le TAEG le plus bas (3,52 %) grâce à une assurance moins chère et l'absence de frais de dossier. Si vous ne regardez que le taux nominal, vous choisissez la banque A alors qu'elle est en réalité la moins avantageuse. Avec une délégation d'assurance à 0,12 %, toutes les TAEG baisseraient encore, et la hiérarchie se réorganiserait autour du seul taux nominal.
Ce que le TAEG n'inclut pas
Le TAEG est limité aux frais directement liés à l'octroi du crédit. Il ne prend pas en compte tous les frais liés à l'opération immobilière dans son ensemble. Cette distinction est importante car plusieurs coûts significatifs ne figurent pas dans le TAEG.
- Les frais de notaire (droits de mutation, émoluments, débours) : entre 7 et 8 % dans l'ancien
- Les diagnostics immobiliers obligatoires
- Les frais d'agence immobilière s'ils sont à la charge de l'acheteur
- Les primes d'assurance habitation (obligatoire pour un propriétaire occupant)
- Les frais de déménagement, de travaux ou d'aménagement
Ces postes font partie du coût global de l'opération immobilière, mais pas du coût du crédit au sens légal. Pour avoir une vision complète du budget total de votre projet, il faut additionner le coût du crédit (reflété par le TAEG) et l'ensemble de ces frais annexes.
Questions fréquentes
Le taux nominal est le taux d'intérêt pur du prêt, sans aucun autre frais. Le TAEG intègre en plus l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie, ramenés en pourcentage annuel. En pratique, le TAEG dépasse le taux nominal de 0,5 à 1 point selon le type d'assurance souscrite. C'est pourquoi comparer uniquement les taux nominaux entre banques peut vous conduire à choisir l'offre la moins avantageuse : une banque avec un taux nominal plus élevé mais une assurance moins chère peut proposer un TAEG inférieur et donc un coût total du crédit plus bas.
Non. Les frais de notaire (droits de mutation, émoluments notariaux, débours) ne font pas partie du TAEG car ils ne sont pas conditionnés par le contrat de prêt. Ils sont dus indépendamment du financement et ne constituent pas un coût du crédit au sens légal. Le TAEG n'inclut que les frais directement liés à l'octroi du crédit : taux d'intérêt, assurance emprunteur, frais de dossier et frais de garantie (hypothèque ou caution).
Pas directement. Le TAEG est calculé sur la durée du prêt, ce qui signifie que les frais fixes (frais de dossier, frais de garantie) ont un poids différent selon que le prêt dure 15 ou 25 ans. Sur 15 ans, ces frais fixes représentent un pourcentage annuel plus élevé que sur 25 ans. Pour comparer deux offres de façon équitable avec le TAEG, elles doivent porter sur le même montant et la même durée. C'est pourquoi il faut toujours demander des simulations dans des conditions identiques pour comparer.
Oui. La Banque de France fixe chaque trimestre un taux de l'usure pour chaque catégorie de prêt (prêt immobilier à taux fixe, à taux variable, etc.). Un TAEG dépassant ce taux de l'usure est illégal et entraîne le refus du prêt. Ces taux sont publiés au Journal officiel et sur le site de la Banque de France. Ce plafond protège les emprunteurs contre les prêts abusifs, mais peut aussi dans des périodes de forte tension bloquer l'accès au crédit pour des profils jugés risqués (assurance élevée pour raisons médicales, par exemple).