Prêt relais
Crédit court terme permettant de financer l'achat d'un nouveau bien immobilier avant que la vente de l'ancien ne soit réalisée. Il "fait le pont" entre les deux transactions et se rembourse d'un seul coup lors de la vente.
Le prêt relais (ou crédit relais) est un prêt immobilier de transition accordé pour une durée maximale de 24 mois. Il permet à un propriétaire souhaitant changer de logement d'acheter son nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien, sans attendre une vente parfois longue à concrétiser. Le capital du prêt relais est remboursé en une seule fois, dès que la vente est réalisée. Pendant la durée du prêt, l'emprunteur ne paie généralement que les intérêts (et l'assurance), sans rembourser le capital.
- Durée : 12 mois renouvelable une fois (24 mois maximum)
- Montant : généralement 60 à 80 % de la valeur du bien à vendre
- Pendant la durée : remboursement des intérêts seulement (pas le capital)
- Remboursement total au moment de la vente du bien actuel
- Risque principal : si le bien ne se vend pas dans les délais, les coûts s'alourdissent fortement
Comment fonctionne le prêt relais ?
Le mécanisme est simple : la banque vous avance une somme basée sur la valeur estimée de votre bien actuel (généralement 60 à 80 % de cette valeur). Vous utilisez cet argent pour financer tout ou partie de votre nouvel achat. Chaque mois, vous ne remboursez que les intérêts. Le capital, lui, est remboursé en totalité le jour où vous vendez votre ancien bien et encaissez le produit de la vente.
La banque exige une estimation sérieuse du bien à vendre, souvent réalisée par un expert ou un agent immobilier. Elle applique une décote de prudence (20 à 40 % selon les établissements et les marchés) pour se protéger contre une vente au rabais en cas d'urgence.
Prêt relais sec ou prêt relais adossé
| Type | Fonctionnement | Profil adapté |
|---|---|---|
| Prêt relais sec | Le prêt relais seul finance le nouvel achat. Aucun crédit long terme n'est souscrit simultanément. Possible si le prix du nouveau bien est inférieur ou égal à la valeur du bien vendu. | Emprunteur achetant moins cher, par exemple lors d'un déménagement vers une ville moins chère ou un logement plus petit |
| Prêt relais adossé | Le prêt relais est combiné avec un prêt amortissable long terme pour financer la différence entre le produit de vente et le prix du nouveau bien. L'emprunteur paie les intérêts du relais + les mensualités du crédit long terme pendant la période. | Cas le plus fréquent : l'emprunteur achète plus grand ou plus cher que ce qu'il vend |
Calcul du montant accordé
Exemple : Votre appartement est estimé à 300 000 €. La banque applique une quotité de 70 %, soit 210 000 €. Il vous reste 50 000 € de crédit à rembourser. Le montant du prêt relais sera de 210 000 − 50 000 = 160 000 €.
Si votre nouveau bien coûte 350 000 €, il vous faudra emprunter 350 000 − 160 000 = 190 000 € en crédit long terme, en plus du prêt relais. La banque étudiera votre taux d'endettement en intégrant les mensualités du crédit long terme et les intérêts du prêt relais.
Le coût total du prêt relais
Le coût d'un prêt relais se compose des intérêts mensuels et de l'assurance emprunteur. Les taux des prêts relais sont généralement légèrement supérieurs aux taux des crédits amortissables classiques (de 0,2 à 0,5 point en général).
Exemple de calcul : Pour un prêt relais de 160 000 € à 4 % sur 12 mois, les intérêts mensuels sont d'environ 533 €/mois. Sur 12 mois, le coût total des intérêts est de 6 400 €, auxquels s'ajoute l'assurance emprunteur (environ 0,3 % par an sur le capital, soit 480 € sur l'année). Le coût total du prêt relais sur 12 mois est donc d'environ 6 880 € hors frais de dossier et de garantie.
Les risques et précautions à prendre
Le prêt relais n'est pas sans danger. Sa principale fragilité est la dépendance à la vente de l'ancien bien dans des délais contraints.
- Ne pas surestimer la valeur de son bien : une estimation trop optimiste débouche sur un prêt relais trop faible (si la banque applique sa propre estimation) ou, pire, sur une difficulté à vendre dans les délais
- Ne pas oublier les frais doubles : pendant la période de chevauchement, vous supportez les charges de votre ancien logement (charges de copropriété, taxe foncière au prorata) et les frais du nouveau
- Anticiper un marché difficile : en marché immobilier baissier ou lent, la vente peut prendre plus de temps que prévu. Avoir une marge sur l'estimation et ne pas fixer un prix de vente trop élevé est décisif
- Préparer un plan B : si la vente tarde, discutez en amont avec votre banque des options disponibles (transformation en crédit amortissable, prorogation, rachat par un investisseur)
Les alternatives au prêt relais
Le prêt relais n'est pas la seule option pour acheter avant de vendre. Selon votre situation, d'autres solutions peuvent être envisagées.
- Achat avec condition suspensive de vente : mentionner dans l'offre d'achat ou le compromis que l'acquisition est conditionnée à la vente de votre bien actuel. Cela vous protège mais peut rendre votre offre moins attractive pour le vendeur
- Location temporaire : vendre d'abord, louer un logement de transition, puis acheter sereinement avec la trésorerie dégagée. Cette option évite tout prêt relais mais implique un double déménagement
- Vente à réméré : mécanisme complexe permettant de vendre son bien avec option de rachat. Peu courant et coûteux, mais peut dépanner dans certaines situations d'urgence
Questions fréquentes
La durée standard est de 12 mois, renouvelable une fois pour une durée maximale totale de 24 mois. Si le bien n'est pas vendu à l'issue des 24 mois, la banque peut exiger le remboursement immédiat ou proposer une restructuration en crédit amortissable classique, souvent dans des conditions moins avantageuses. En pratique, la majorité des biens se vendent dans les 6 à 12 mois si le prix est bien positionné.
Les banques accordent généralement entre 60 et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre (valeur nette, après déduction du capital restant dû si un crédit est encore en cours). Le pourcentage retenu dépend de la banque et de la liquidité estimée du marché dans la zone géographique. Un bien dans une grande ville avec une forte demande obtiendra plus facilement 80 % qu'un bien en zone rurale peu dynamique.
C'est le principal risque du prêt relais. En cas de non-vente dans les délais, la banque peut transformer le prêt relais en crédit amortissable classique, augmentant significativement les mensualités (vous remboursez désormais le capital en plus des intérêts), ou exiger un remboursement anticipé. Dans les cas extrêmes, cela peut contraindre à une vente en urgence à prix bradé. Pour limiter ce risque, ne surestimez pas la valeur de votre bien et positionnez-vous sur le prix de marché réel dès la mise en vente.
Oui. Comme tout prêt immobilier, le prêt relais est soumis à l'obligation d'assurance emprunteur couvrant au minimum le décès et la PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie). Le coût de cette assurance s'ajoute aux intérêts mensuels pendant la durée du prêt relais. Vous pouvez la déléguer à un assureur externe pour réduire le coût, comme pour un crédit amortissable.