Co-emprunteur
Personne qui signe un prêt immobilier aux côtés de l'emprunteur principal et en partage la responsabilité solidaire. Un levier pour augmenter la capacité d'emprunt, avec des engagements qui s'étendent bien au-delà de la vie commune.
Le co-emprunteur est la personne qui signe le contrat de prêt immobilier conjointement avec l'emprunteur principal. Il est solidairement responsable du remboursement : la banque peut réclamer la totalité des mensualités à l'un ou l'autre en cas de défaillance. Son revenu est pris en compte dans le calcul de la capacité d'emprunt.
- Responsabilité solidaire et intégrale sur la totalité de la dette
- Ses revenus s'additionnent à ceux de l'emprunteur principal pour le calcul du taux d'endettement
- Il n'est pas forcément co-propriétaire du bien financé
- Se retirer du co-emprunt nécessite l'accord de la banque
- Chaque co-emprunteur doit souscrire une assurance emprunteur
L'engagement solidaire du co-emprunteur
La solidarité active inscrite dans le contrat de prêt signifie que la banque peut exiger le remboursement intégral auprès de n'importe lequel des co-emprunteurs, sans être tenue de se tourner d'abord vers l'emprunteur principal.
Cette solidarité s'applique dans toutes les situations :
- Décès de l'emprunteur principal (dans la limite de la quotité assurée)
- Divorce ou séparation : jusqu'à désolidarisation formalisée, les deux restent tenus
- Perte d'emploi ou impayés de l'autre emprunteur
Le co-emprunteur qui rembourse seul dispose d'un recours en contribution contre l'autre, mais la banque n'a pas à attendre l'issue de ce recours pour être remboursée.
Impact sur la capacité d'emprunt
L'intérêt principal d'un co-emprunteur est d'augmenter le montant empruntable. La banque additionne les revenus nets des deux co-emprunteurs pour calculer la capacité d'endettement (taux d'effort maximum généralement fixé à 35 % par le Haut Conseil de Stabilité Financière).
| Situation | Revenu net mensuel | Mensualité max (35 %) | Capital empruntable (20 ans, 4 %) |
|---|---|---|---|
| Emprunteur seul | 2 500 € | 875 € | ~143 000 € |
| Avec co-emprunteur (2 000 €) | 4 500 € | 1 575 € | ~257 000 € |
En contrepartie, les charges du co-emprunteur (autres crédits, pensions alimentaires) viennent en déduction de ses revenus, réduisant l'effet positif.
Assurance emprunteur et quotités
Chaque co-emprunteur doit être couvert par une assurance emprunteur. La répartition des garanties s'exprime en quotités, dont la somme doit atteindre au minimum 100 %, mais peut aller jusqu'à 200 % (double assurance totale).
- Quotité 50/50 : chaque co-emprunteur est couvert à hauteur de la moitié du capital. En cas de sinistre sur l'un, la moitié du prêt restant est prise en charge.
- Quotité 100/100 : couverture totale pour chacun. En cas de décès de l'un, la totalité du prêt est soldée. Coût plus élevé, mais protection maximale.
- Quotités asymétriques (70/30, 80/20) : adaptées quand les revenus sont déséquilibrés. L'emprunteur au revenu le plus élevé porte la quotité supérieure.
Depuis la loi Lemoine (2022), chaque co-emprunteur peut résilier et changer d'assurance à tout moment, indépendamment de l'autre.
Co-emprunt et propriété du bien
Le co-emprunt est une relation bancaire ; la propriété est une relation civile régie par l'acte notarié. Les deux ne se superposent pas automatiquement :
- Un co-emprunteur peut ne pas figurer sur le titre de propriété et ne pas être propriétaire (ex : parent qui co-emprunte pour son enfant).
- Inversement, deux co-propriétaires peuvent choisir que seul l'un d'eux emprunte.
- En cas de divorce, si les deux époux sont co-emprunteurs et co-propriétaires en indivision, la vente ou le rachat de part est nécessaire pour sortir de la situation.
Se retirer du co-emprunt
La désolidarisation nécessite l'accord express de la banque, qui évalue si l'emprunteur restant peut assumer seul le remboursement. Sans cet accord, les deux co-emprunteurs restent engagés.
Les options en pratique :
- Rachat de soulte : lors d'un divorce, l'un rachète la part de l'autre et la banque reformule un nouveau prêt à son nom seul.
- Rachat de crédit : le prêt initial est clôturé et remplacé par un nouveau crédit au nom d'un seul emprunteur.
- Avenant de désolidarisation : si la banque accepte, un avenant modifie le contrat. Rare en pratique si la solvabilité de l'emprunteur restant est insuffisante.
Tant que la désolidarisation n'est pas actée, le co-emprunteur reste inscrit dans le fichier des incidents de paiement (FICP) en cas d'impayé, même s'il ne vit plus dans le bien.
Questions fréquentes
Le co-emprunteur signe le prêt dès l'origine et est solidairement responsable. La caution n'intervient qu'en cas de défaillance de l'emprunteur principal. Le co-emprunteur a un engagement direct et immédiat ; la caution a un engagement subsidiaire.
Oui, mais avec l'accord de la banque, qui vérifie que l'emprunteur restant peut assumer seul le crédit. En pratique, cela implique souvent un rachat de crédit ou une désolidarisation formalisée par acte notarié lors d'un divorce.
Non. Un co-emprunteur peut financer un bien dont il ne sera pas occupant. C'est fréquent lorsque des parents co-empruntent pour aider un enfant. La banque analyse cependant la capacité d'endettement globale des deux emprunteurs.
Non. Le co-emprunt est une relation bancaire ; la propriété dépend du titre de propriété. Un co-emprunteur peut ne pas figurer sur l'acte d'achat, même s'il rembourse une partie du prêt chaque mois.