Indivision
L'indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien sans que leurs parts aient été physiquement délimitées. Elle naît fréquemment d'une succession ou d'un achat commun. Elle peut devenir source de blocages si les indivisaires ne s'entendent pas sur la gestion ou la vente du bien.
En régime d'indivision, le bien appartient à tous les indivisaires dans sa globalité, à hauteur de leur quote-part respective. Contrairement à une copropriété (où chaque lot est délimité), chaque indivisaire est propriétaire d'une fraction abstraite du tout, pas d'une partie identifiée. L'indivision est régie par les articles 815 à 815-18 du Code civil. Elle peut être aménagée par une convention d'indivision signée entre les parties.
- Chaque indivisaire est propriétaire d'une quote-part abstraite du bien (pas d'une portion physique délimitée)
- Actes de disposition (vente) : nécessitent l'unanimité de tous les indivisaires
- Actes d'administration (location, travaux courants) : majorité des 2/3 des quotes-parts
- Tout indivisaire peut demander le partage à tout moment ("nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision")
- La convention d'indivision peut organiser la gestion et limiter la sortie pendant 5 ans renouvelables
Droits et obligations des indivisaires
Droits des indivisaires :
- Utiliser le bien proportiellement à sa quote-part, ou indemniser les autres si on l'occupe seul.
- Percevoir une fraction des revenus locatifs proportionnelle à sa quote-part si le bien est loué.
- Demander le partage à tout moment (article 815 du Code civil : "nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision").
- Céder sa quote-part à un tiers (après avoir offert le droit de préemption aux autres indivisaires).
Obligations des indivisaires :
- Participer aux charges proportionnellement à sa quote-part (taxes, travaux conservatoires).
- Ne pas disposer seul du bien (vente, hypothèque) sans l'accord des autres.
- Rendre compte des fruits et revenus perçus si on gère le bien pour les autres.
Les règles de majorité selon les actes
| Type d'acte | Majorité requise | Exemples |
|---|---|---|
| Actes conservatoires | Un seul indivisaire peut agir | Travaux d'urgence, réparations pour éviter une dégradation |
| Actes d'administration | Majorité des 2/3 des quotes-parts | Mise en location, travaux d'entretien courant, contrats d'assurance |
| Actes de disposition | Unanimité de tous les indivisaires | Vente du bien, hypothèque, donation, transformation importante |
La règle des 2/3 pour les actes d'administration (depuis la loi du 23 juin 2006) a assoupli l'ancien régime d'unanimité. Mais pour la vente ou toute disposition du bien, l'unanimité reste requise. C'est cette dernière règle qui est à l'origine des blocages les plus fréquents dans les indivisions successorales.
Indivision vs SCI : comparatif
| Critère | Indivision | SCI |
|---|---|---|
| Création | Automatique (succession, achat commun) | Volontaire, formalités de constitution (statuts, immatriculation) |
| Personnalité morale | Non | Oui |
| Gestion courante | Majorité des 2/3 requis | Un seul gérant peut agir (selon statuts) |
| Transmission des parts | Cession de quote-part avec droits de mutation + droit de préemption | Cession de parts sociales plus souple |
| Protection contre les créanciers personnels | Faible (un créancier peut provoquer la vente) | Meilleure (patrimoine de la SCI séparé) |
| Fiscalité | Chaque indivisaire déclare sa quote-part de revenus | Transparence fiscale (IR) ou IS selon choix |
| Coût | Aucun (sauf convention notariée) | Frais de constitution (500 à 1 500 €) + gestion annuelle |
La convention d'indivision
Les indivisaires peuvent signer une convention d'indivision par acte notarié pour organiser leur relation et encadrer la gestion du bien. Cette convention peut notamment :
- Désigner un gérant de l'indivision (avec des pouvoirs précis), évitant ainsi d'avoir à réunir les 2/3 pour chaque décision courante.
- Restreindre le droit de demander le partage pendant une durée de 5 ans maximum, renouvelable.
- Organiser les conditions de cession des parts entre indivisaires ou à des tiers.
- Définir la répartition des charges et des revenus selon des modalités convenues.
Une convention d'indivision est recommandée pour tout achat immobilier à plusieurs personnes qui ne souhaitent pas créer une SCI mais veulent éviter les blocages futurs.
Comment sortir de l'indivision
- Partage amiable : tous les indivisaires s'accordent sur un partage. Soit un bien est attribué à l'un avec versement d'une soulte aux autres, soit le bien est vendu et le produit est réparti. Un partage amiable notarié coûte environ 2,5 % de la valeur nette (droit de partage).
- Rachat des parts d'un indivisaire : l'un des indivisaires rachète les quotes-parts des autres et devient seul propriétaire. Les autres indivisaires doivent accepter, ou l'un d'eux peut forcer la vente en passant par le juge.
- Cession à un tiers : tout indivisaire peut céder sa quote-part à un tiers, sous réserve d'avoir proposé le rachat aux autres indivisaires (droit de préemption d'un mois).
- Licitation judiciaire : si les indivisaires ne parviennent pas à s'entendre, l'un d'eux peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la vente judiciaire aux enchères publiques (licitation). Le produit est ensuite réparti entre les indivisaires selon leurs quotes-parts.
Questions fréquentes
Oui. Le principe posé à l'article 815 du Code civil est que "nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision". Tout indivisaire peut demander en justice la licitation (vente judiciaire aux enchères) du bien indivis si aucun accord amiable n'est possible. Le juge peut cependant accorder un sursis à la vente de 2 ans maximum si elle risque de porter une atteinte grave aux intérêts d'un indivisaire, notamment si l'un d'eux habite le bien et serait brutalement privé de logement.
Non. La mise en location d'un bien indivis est un acte d'administration qui requiert le consentement de la majorité des 2/3 des quotes-parts. Un indivisaire détenant 50 % des parts ne peut donc pas décider seul de louer le bien : il lui faut obtenir l'accord d'autres indivisaires représentant au moins les 2/3. En revanche, les actes conservatoires (travaux urgents pour éviter une dégradation) peuvent être réalisés par un seul indivisaire sans accord des autres.
L'indivision naît sans formalité (succession, achat commun à plusieurs personnes) et n'a pas de personnalité morale : chaque indivisaire est directement propriétaire de ses parts. La SCI est une société constituée volontairement, dotée d'une personnalité morale. Sa gestion est plus souple (un gérant peut agir seul selon les statuts) et les parts sociales se transmettent plus facilement. La SCI est plus adaptée à une gestion patrimoniale à long terme, l'indivision à des situations transitoires ou moins formalisées.
Oui, mais les autres indivisaires bénéficient d'un droit de préemption. Si un indivisaire souhaite céder sa quote-part à un tiers, il doit d'abord notifier son intention aux autres indivisaires (en général par lettre recommandée ou acte d'huissier). Ils ont un mois pour exercer leur droit de préemption et racheter la part aux mêmes conditions. En cas de renonciation ou d'absence de réponse dans ce délai, la cession à un tiers devient possible. L'objectif de ce droit est de permettre aux indivisaires de contrôler la composition de l'indivision.