Permis de construire
Le permis de construire est une autorisation administrative délivrée par la mairie avant tout début de travaux de construction, d'extension ou de changement de destination d'un bâtiment. Il vérifie la conformité du projet avec les règles d'urbanisme locales (PLU, PLUi) et nationales. Sans permis valide, les travaux sont illégaux et peuvent être démolis.
Le permis de construire est régi par le Code de l'urbanisme (articles L. 421-1 et suivants). Il existe plusieurs types d'autorisations selon la nature et l'ampleur des travaux : le permis de construire proprement dit, le permis d'aménager, le permis de démolir et la déclaration préalable de travaux. Pour les constructions et extensions d'habitations individuelles, le seuil de déclenchement du permis de construire est lié à la surface de plancher ou à l'emprise au sol créée.
- Permis de construire obligatoire pour toute construction nouvelle et extensions au-delà de 20 m² (ou 40 m² selon la zone)
- Déclaration préalable pour les travaux plus modestes (5 à 20 m² en général)
- Délai d'instruction : 2 mois (maison) ou 3 mois (autres)
- Affichage obligatoire sur le terrain pendant 2 mois dès réception
- Durée de validité : 3 ans, prorogeable 2 fois 1 an
Quels travaux nécessitent un permis de construire ?
| Type de travaux | Autorisation requise | Condition |
|---|---|---|
| Construction nouvelle (maison, garage...) | Permis de construire | Toujours |
| Extension de plus de 40 m² | Permis de construire | Toujours (y compris en zone PLU) |
| Extension de 20 à 40 m² en zone PLU | Déclaration préalable ou PC selon le total | PC si total SHON > 150 m² et recours architecte |
| Extension de 5 à 20 m² | Déclaration préalable | En zone couverte par PLU |
| Changement de destination (ex. commerce en logement) | Permis de construire | Si travaux modifiant la structure porteuse ou façade |
| Piscine de plus de 100 m² | Permis de construire | Toujours |
| Clôture, modification de façade | Déclaration préalable | Selon le PLU local |
L'instruction du dossier en mairie
Le dossier de permis de construire est déposé en mairie. Il comprend notamment : le formulaire Cerfa, les plans du projet (plan de masse, plan de coupe, façades, insertions paysagères), la notice descriptive et la photographie du terrain. La mairie accuse réception du dossier et vérifie sa complétude dans le mois suivant. Le délai d'instruction court ensuite :
- 2 mois pour une maison individuelle et ses annexes
- 3 mois pour tous les autres projets (collectifs, commerciaux, en zone protégée...)
À l'issue de l'instruction, la mairie peut accorder le permis, le refuser ou demander des modifications (sursis à statuer). En l'absence de réponse dans le délai imparti, le permis est réputé accordé tacitement (règle du silence vaut accord).
Affichage du permis et recours des tiers
Dès réception du permis de construire, le bénéficiaire doit l'afficher sur le terrain, de manière visible depuis la voie publique, sur un panneau rectangulaire. Cet affichage déclenche le délai de recours des tiers.
Les tiers (voisins, associations, collectivités) disposent de 2 mois à compter de l'affichage pour contester le permis devant le tribunal administratif. Si le panneau n'est pas affiché ou est affiché de manière non conforme (illisible, non visible depuis la voie publique), le délai de recours ne court pas et la contestation reste possible indéfiniment.
C'est pourquoi il est conseillé de faire constater l'affichage par un huissier dès le premier jour, pour sécuriser définitivement la date de début du délai de recours.
La déclaration préalable : pour les travaux plus modestes
La déclaration préalable est une procédure simplifiée pour les travaux qui ne nécessitent pas de permis de construire complet. Elle s'applique notamment aux extensions de moins de 20 m² (ou 40 m² en zone PLU), aux modifications de façade, aux constructions de moins de 20 m² d'emprise au sol. Son délai d'instruction est d'un mois. Elle est soumise aux mêmes règles d'affichage et de recours des tiers que le permis de construire.
Questions fréquentes
Pour une maison individuelle, le permis de construire est obligatoire pour toute construction nouvelle et pour les extensions de plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol. En zone couverte par un PLU, les extensions entre 5 et 40 m² peuvent relever d'une simple déclaration préalable. Au-delà de 40 m², le permis est systématiquement nécessaire.
Le délai d'instruction est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres constructions. Ce délai court à compter de la réception du dossier complet en mairie. Si des pièces manquent, la mairie a un mois pour les demander, et le délai ne commence qu'à réception du dossier complet.
Les tiers disposent de 2 mois à compter de l'affichage du permis sur le terrain pour contester sa légalité. Sans affichage conforme et visible depuis la voie publique, le délai de recours ne commence pas à courir. Il est conseillé de faire constater l'affichage par huissier dès le premier jour.
Un permis de construire est valable 3 ans à compter de sa délivrance. Il peut être prorogé deux fois d'un an sur demande. Le chantier doit être commencé dans ce délai et ne doit pas être interrompu pendant plus d'un an.