Assurance habitation (MRH)
L'assurance habitation (ou MRH : multirisques habitation) couvre le logement et ses occupants contre les principaux risques du quotidien : incendie, dégâts des eaux, vol, responsabilité civile. Elle est obligatoire pour les locataires et fortement recommandée pour les propriétaires. Ses garanties et son coût varient selon le profil : locataire, propriétaire occupant ou propriétaire non occupant.
L'assurance multirisques habitation (MRH) est un contrat qui regroupe plusieurs garanties sous une même police. Elle couvre à la fois les dommages subis par le logement et son contenu (biens mobiliers de l'assuré), la responsabilité civile de l'occupant vis-à-vis des tiers, et divers risques annexes selon les options choisies. Le niveau de couverture est très variable d'un contrat à l'autre, ce qui rend indispensable une lecture attentive des conditions générales.
- Obligatoire pour les locataires (risques locatifs au minimum)
- Recommandée mais non obligatoire pour les propriétaires occupants
- PNO obligatoire en copropriété, recommandée pour tout bailleur
- La responsabilité civile est incluse dans toute MRH et couvre les dommages causés à autrui
- La GLI (loyers impayés) est une option payante, incompatible avec Visale
Les garanties de base d'une MRH
| Garantie | Ce qu'elle couvre | Incluse en standard ? |
|---|---|---|
| Incendie et risques annexes | Feu, fumée, explosion, foudre | Oui |
| Dégâts des eaux | Fuite, débordement, infiltration (selon contrat) | Oui |
| Vol et vandalisme | Effraction, vol avec violence | Oui (souvent avec conditions) |
| Responsabilité civile | Dommages causés à des tiers depuis le logement | Oui |
| Catastrophes naturelles | Inondation, séisme (après arrêté de catastrophe naturelle) | Oui (légal) |
| Bris de glace | Vitres, miroirs, plaques de cuisson | Souvent inclus |
| Dommages électriques | Surtension, court-circuit sur appareils | En option |
| Protection juridique | Litiges liés au logement | En option |
L'assurance habitation selon votre profil
| Profil | Assurance requise | Obligation légale |
|---|---|---|
| Locataire | MRH couvrant au minimum les risques locatifs | Oui (loi 6 juillet 1989) |
| Propriétaire occupant | MRH complète recommandée | Non (sauf copropriété) |
| Propriétaire bailleur (non occupant) | Assurance PNO | Obligatoire en copropriété |
| Locataire en colocation (bail unique) | MRH individuelle ou collective | Oui pour chacun |
L'assurance PNO (propriétaire non occupant) protège le propriétaire bailleur contre les sinistres dont il est responsable en tant que propriétaire (vice de construction, défaut d'entretien) et qui ne sont pas couverts par l'assurance du locataire. Elle couvre aussi les périodes de vacance locative, où le logement est vide et donc non assuré par le locataire.
La garantie loyers impayés (GLI)
La GLI est une option assurance souscrite par le propriétaire bailleur. Elle prend en charge :
- Les loyers et charges non perçus, généralement à partir du 2e ou 3e mois d'impayé (délai de carence variable)
- Les frais de procédure : huissier, avocat, frais d'expulsion
- Parfois les dégradations locatives dépassant le dépôt de garantie
Son coût : de 2 à 4 % du loyer annuel TTC, selon l'assureur et le niveau de garanties choisi. Elle suppose que le locataire soit solvable selon des critères définis par l'assureur (généralement : revenus nets d'au moins 3 fois le loyer, CDI ou fonctionnaire).
La GLI est incompatible avec le dispositif Visale (caution gratuite d'Action Logement). Le propriétaire doit choisir entre les deux : Visale est gratuit mais plafonné, la GLI est payante mais souvent plus complète.
Comment bien choisir son contrat
Quelques points à vérifier avant de signer un contrat MRH :
- Le plafond d'indemnisation pour le contenu mobilier : un plafond trop bas ne couvre pas les biens de valeur (bijoux, matériel high-tech, instruments de musique).
- Les exclusions de garantie : certains contrats excluent les dégâts des eaux par défaut d'entretien ou les vols sans trace d'effraction.
- Le niveau de franchise : une franchise basse protège mieux sur les petits sinistres mais rend la prime plus élevée.
- La valeur à neuf ou la valeur réelle : en cas de sinistre, la valeur à neuf permet de remplacer le bien endommagé par un bien équivalent neuf, sans vétusté déduite.
- La présence d'une garantie protection juridique : utile en cas de litige avec un voisin, une copropriété ou un artisan.
Questions fréquentes
Oui. La loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de souscrire une assurance couvrant au minimum les risques locatifs et d'en fournir l'attestation au bailleur chaque année. En cas de non-souscription, le propriétaire peut, après mise en demeure restée sans effet, souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui en répercuter le coût.
L'assurance PNO (propriétaire non occupant) est souscrite par un propriétaire qui loue son bien sans l'occuper. Elle couvre les dommages causés par le logement à des tiers lorsque le locataire n'est pas responsable, ainsi que les périodes de vacance locative. Elle est obligatoire en copropriété et fortement recommandée pour tout bailleur.
La GLI est une option d'assurance souscrite par le propriétaire pour se protéger contre les impayés de loyer. Elle prend en charge les loyers non perçus, les frais de procédure et parfois les dégradations locatives. Son coût représente généralement 2 à 4 % du loyer annuel TTC. Elle est incompatible avec le dispositif Visale.
La franchise est la somme restant à la charge de l'assuré en cas de sinistre. Elle peut être absolue (aucune indemnisation si le sinistre est inférieur à la franchise) ou relative (l'intégralité est indemnisée si le sinistre dépasse la franchise). Les franchises habituelles sont de 150 à 300 € pour les dégâts des eaux et 300 à 600 € pour le vol.