Compromis de vente
Avant-contrat engageant vendeur et acheteur à conclure la vente à un prix et des conditions définis. L'acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter. L'acte est quasi définitif et précède de 2 à 4 mois l'acte authentique chez le notaire.
Le compromis de vente est un avant-contrat synallagmatique : il engage les deux parties simultanément. Le vendeur s'engage à vendre, l'acheteur s'engage à acheter, au prix et aux conditions convenus. Il a la valeur d'une vente définitive sous réserve de la réalisation des conditions suspensives. On dit souvent que "compromis vaut vente" : si l'une des parties se rétracte hors des cas légaux prévus, l'autre peut saisir la justice pour forcer la vente ou obtenir des dommages et intérêts.
- Le compromis engage vendeur et acheteur, contrairement à la promesse unilatérale qui n'engage que le vendeur
- L'acheteur dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter sans frais ni justification
- Un acompte de 5 à 10 % du prix est versé à la signature, bloqué chez le notaire ou l'agence jusqu'à l'acte authentique
- Si une condition suspensive ne se réalise pas (refus de prêt, préemption communale), l'acheteur récupère son acompte intégralement
- Entre le compromis et l'acte authentique, compter 2 à 4 mois en pratique
Parcours de l'achat immobilier
Le compromis de vente s'inscrit dans une chronologie précise. Il intervient après l'offre d'achat acceptée et précède l'acte authentique signé chez le notaire. Comprendre ce calendrier permet de ne pas être pris de court sur les délais légaux et les démarches à accomplir.
La date de signature du compromis (J0) déclenche le délai de rétractation de 10 jours. Une fois ce délai écoulé, le compromis devient ferme pour les deux parties, sauf réalisation d'une condition suspensive. L'acte authentique chez le notaire intervient généralement entre 2 et 4 mois plus tard, une fois que toutes les démarches administratives et financières sont accomplies.
Ce que contient un compromis de vente
Le compromis de vente est un acte juridique complet qui doit mentionner toutes les informations permettant d'identifier le bien, les parties et les conditions de la transaction. Un compromis incomplet ou mal rédigé peut entraîner des litiges coûteux, voire l'annulation de la vente. Voici les mentions obligatoires et les documents qui doivent y être annexés.
Mentions obligatoires sur les parties et le bien :
- Identité complète du vendeur et de l'acheteur (état civil, situation matrimoniale)
- Description précise du bien (adresse, surface loi Carrez si copropriété, références cadastrales)
- Prix de vente convenu et modalités de paiement
- Montant de l'acompte (séquestre) versé à la signature
- Date prévue pour la signature de l'acte authentique
- Situation urbanistique du bien (zone PLU, servitudes éventuelles)
Documents annexés obligatoirement :
- Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) complet : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon zone, ERP
- Règlement de copropriété, état descriptif de division et procès-verbaux des trois dernières AG (si lot en copropriété)
- Carnet d'entretien de l'immeuble et relevé des charges des deux derniers exercices
- Informations sur les procédures judiciaires en cours concernant la copropriété
- Liste des conditions suspensives détaillées
Un compromis signé en agence est souvent plus court qu'un acte notarié : il couvre les bases mais peut omettre certaines annexes. En cas de doute, demandez à relire le dossier complet avant signature. Le notaire, lui, vérifie systématiquement le titre de propriété, l'absence d'hypothèque et les servitudes éventuelles.
Les conditions suspensives
Les conditions suspensives sont des clauses qui suspendent la réalisation définitive de la vente jusqu'à la survenance d'un événement précis. Si une condition ne se réalise pas dans le délai prévu, l'acheteur peut se retirer de la vente et récupérer son acompte intégralement, sans pénalité d'aucune sorte. C'est l'une des protections les plus importantes de l'acheteur dans le processus d'achat.
| Condition suspensive | Délai légal ou habituel | Conséquence si non réalisée |
|---|---|---|
| Obtention du prêt immobilier | 45 jours minimum (légal) | Résolution de la vente + restitution de l'acompte |
| Non-exercice du droit de préemption communal (DPU) | 2 mois à compter de la déclaration d'intention d'aliéner | Résolution de la vente + restitution de l'acompte |
| Obtention d'un permis de construire | Délai variable selon la commune (2 à 5 mois) | Résolution sans pénalité pour les deux parties |
| Absence de servitude ou d'hypothèque non déclarée | Avant l'acte authentique | Résolution ou renégociation du prix |
| Réalisation de travaux spécifiques par le vendeur | Délai fixé dans le compromis | Résolution ou prolongation du délai par avenant |
La condition suspensive d'obtention de prêt est de loin la plus courante. La loi impose un délai minimal de 45 jours à compter de la signature du compromis pour que l'acheteur dépose sa demande de prêt et obtienne une réponse. En pratique, les banques prennent souvent 4 à 6 semaines pour instruire un dossier : il est donc prudent de prévoir un délai de 60 jours dans le compromis pour ne pas se retrouver dans une situation délicate. Le montant, le taux maximal et la durée du prêt doivent être précisés dans le compromis : si la banque propose un taux supérieur à celui mentionné, l'acheteur peut invoquer la non-réalisation de la condition.
Attention : si l'acheteur n'effectue pas de démarches actives pour obtenir son prêt (ne dépose aucun dossier, par exemple), il ne peut pas invoquer la non-réalisation de la condition suspensive pour récupérer son acompte. La bonne foi est une obligation juridique dans l'exécution du contrat.
L'acompte (séquestre)
À la signature du compromis, l'acheteur verse généralement un acompte compris entre 5 et 10 % du prix de vente. Sur un bien à 280 000 €, cela représente entre 14 000 et 28 000 €. Cet acompte n'est pas perdu : il sera déduit du prix final lors de la signature de l'acte authentique. Il sert de garantie pour le vendeur, qui peut le conserver si l'acheteur se rétracte hors des cas légaux.
Qui détient l'acompte ? Il est bloqué sur un compte séquestre distinct. Deux cas se présentent :
- Signature chez le notaire : l'acompte est versé sur le compte de la CARPA (Caisse des Règlements Pécuniaires des Avocats) ou directement sur le compte du notaire. C'est la solution la plus sécurisante.
- Signature en agence immobilière : l'acompte peut être versé sur un compte séquestre de l'agence, à condition qu'elle soit habilitée (carte professionnelle T avec garantie financière). Vérifiez toujours cette garantie avant de verser les fonds.
Différence entre acompte et indemnité d'immobilisation : dans le cadre d'un compromis, la somme versée est un acompte sur le prix. Si la vente se réalise, elle est déduite du solde dû. Dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, la somme versée est une indemnité d'immobilisation : si l'acheteur n'exerce pas son option, il perd cette somme qui va au vendeur, même si aucune faute n'a été commise. Dans les deux cas, le montant représente environ 5 à 10 % du prix, mais la nature juridique est différente.
Le délai de rétractation de 10 jours
Depuis la loi SRU de 2000, l'acheteur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter de la notification du compromis. Ce droit est réservé à l'acheteur : le vendeur ne peut pas se rétracter librement une fois le compromis signé. Pendant ces 10 jours, l'acheteur peut changer d'avis pour n'importe quelle raison, sans avoir à se justifier, et récupère intégralement son acompte.
Comment décompter le délai : si vous recevez la notification par lettre recommandée avec accusé de réception le 3 mai, le délai court du lendemain soit le 4 mai. Le délai de 10 jours expire donc le 13 mai à minuit. Si le 13 mai est un dimanche ou un jour férié, le délai est prorogé au premier jour ouvrable suivant. Le délai commence à courir à partir de la première présentation de la lettre recommandée, même si l'acheteur ne la retire pas au bureau de poste.
Comment exercer son droit de rétractation : il suffit d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur (ou à l'agence, ou au notaire selon qui a rédigé le compromis) avant l'expiration du délai. La lettre n'a pas besoin de mentionner un motif. À compter de la réception de la rétractation, le séquestre doit être restitué à l'acheteur dans un délai de 21 jours. Pour en savoir plus, consultez notre page dédiée au délai de rétractation immobilier.
Après le compromis : les vérifications à mener
Une fois le délai de rétractation de 10 jours écoulé, le compromis est ferme pour les deux parties. Mais plusieurs démarches restent à accomplir avant de pouvoir signer l'acte authentique. C'est souvent cette période qui prend le plus de temps et qui peut générer des retards si elle est mal anticipée.
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1
Purge du droit de préemption urbain (DPU)
Le notaire envoie une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) à la mairie. La commune dispose alors de 2 mois pour exercer son droit de préemption et acheter le bien à la place de l'acheteur. En pratique, environ 95 % des DIA ne donnent lieu à aucun exercice du droit de préemption. Le délai de 2 mois est incompressible, même si la mairie répond avant.
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2
Obtention du prêt immobilier
L'acheteur dépose son dossier de prêt auprès des banques dans le délai prévu au compromis. Une fois l'offre de prêt reçue, il doit respecter un délai de réflexion de 10 jours avant de l'accepter. L'offre de prêt acceptée est ensuite transmise au notaire, qui peut alors fixer la date de signature de l'acte authentique.
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3
Vérification des diagnostics et des documents
Le notaire vérifie le titre de propriété du vendeur, l'absence d'hypothèques non déclarées, l'état des charges de copropriété et la conformité des diagnostics immobiliers. Si un diagnostic manque ou est trop ancien, il devra être refait aux frais du vendeur avant la signature.
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4
Signature de l'acte authentique
Une fois toutes les conditions réunies, le notaire convoque les deux parties. L'acheteur apporte les fonds (virement du prêt + apport personnel), le notaire lit l'acte, les deux parties signent, et les clés sont remises. Le notaire conserve une copie originale de l'acte (la "minute") et remet une copie authentique à l'acheteur.
Différence entre compromis et promesse de vente
Ces deux avant-contrats sont souvent confondus, mais leur nature juridique est fondamentalement différente. Le compromis est synallagmatique : il engage les deux parties. La promesse unilatérale n'engage que le vendeur, l'acheteur conservant la liberté de ne pas acheter (moyennant la perte de l'indemnité d'immobilisation). En pratique, le compromis est beaucoup plus courant dans les transactions immobilières françaises.
| Critère | Compromis de vente | Promesse unilatérale |
|---|---|---|
| Engagement vendeur | Oui, définitif | Oui, définitif |
| Engagement acheteur | Oui, définitif | Option seulement (peut ne pas acheter) |
| Somme versée | Acompte 5-10 % (déduit du prix) | Indemnité d'immobilisation 5-10 % (acquise au vendeur si renonciation) |
| Durée de l'option | Non applicable | 2 à 3 mois en général |
| Si acheteur renonce hors délai légal | Perd l'acompte, vendeur peut forcer la vente | Perd uniquement l'indemnité d'immobilisation |
| Si vendeur se rétracte | Acheteur peut saisir la justice | Acheteur peut saisir la justice + dommages et intérêts |
| Formalisme notarial | Optionnel mais recommandé | Obligatoire si durée supérieure à 18 mois |
| Usage | Très courant (90 % des transactions) | Moins courant, utilisé pour les achats sur plan ou négociations longues |
La promesse unilatérale est souvent utilisée dans les ventes à des investisseurs, qui souhaitent conserver la possibilité de ne pas aller au bout de l'acquisition si leur étude de rentabilité n'est pas concluante. Elle est aussi fréquente dans les ventes en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), où le contrat de réservation joue un rôle similaire.
Questions fréquentes
Non. Le compromis peut être signé sous seing privé (entre particuliers ou avec une agence) sans passer par un notaire. En pratique, beaucoup d'agences immobilières utilisent leur propre formulaire de compromis. Cependant, la signature chez le notaire offre une sécurité supplémentaire : vérification du titre de propriété, absence d'hypothèque, conseil juridique neutre et conservation officielle de l'acte. Sur des biens complexes (copropriété avec contentieux, terrain avec servitudes, succession en cours), passer directement par le notaire est fortement recommandé pour éviter de mauvaises surprises.
Après le délai légal de 10 jours, l'acheteur qui se rétracte sans motif valable perd son acompte. Sur un bien à 250 000 € avec un acompte à 7 %, cela représente 17 500 € perdus au profit du vendeur. Si en revanche une condition suspensive ne se réalise pas (refus de prêt, exercice du droit de préemption par la commune), l'acheteur récupère l'intégralité de son acompte. Le vendeur peut également demander en justice l'exécution forcée de la vente, bien que cette procédure soit longue et rarement engagée dans les faits.
Oui, par voie d'avenant signé par les deux parties. L'avenant peut porter sur le prix, la date prévue pour l'acte authentique, le délai d'obtention du prêt ou l'ajout d'une condition suspensive. L'avenant doit être accepté et paraphé par vendeur et acheteur : aucune modification unilatérale n'est possible. En pratique, les avenants sont souvent utilisés pour prolonger le délai d'obtention du prêt quand la banque met plus de temps que prévu à instruire le dossier.
En pratique 2 à 4 mois, le temps que toutes les conditions se réalisent : obtention du prêt (4 à 6 semaines d'instruction bancaire + 10 jours de délai de réflexion sur l'offre), purge du droit de préemption communal (2 mois incompressibles), vérifications notariales. La date limite est fixée dans le compromis. Si ce délai approche sans que toutes les conditions soient remplies, les deux parties peuvent signer un avenant pour le décaler. Pour un achat cash sans condition suspensive, la signature peut intervenir dès 1 mois après le compromis.