Surface Carrez
La surface Carrez est la superficie privative d'un lot de copropriété, calculée selon les règles définies par la loi du 18 décembre 1996. Elle doit obligatoirement figurer dans tout acte de vente d'un bien en copropriété. En cas d'erreur supérieure à 5 %, l'acheteur dispose d'un recours pour obtenir une réduction de prix.
La loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) impose que la superficie des parties privatives soit mentionnée dans toute promesse de vente et tout acte de vente d'un lot de copropriété de plus de 8 m². Cette surface est calculée en ne retenant que les surfaces dont la hauteur sous plafond est d'au moins 1,80 mètre. Certains espaces sont systématiquement exclus du calcul, même s'ils font partie du lot.
- Applicable uniquement aux lots de copropriété de plus de 8 m²
- Hauteur sous plafond minimale : 1,80 mètre
- Balcons, caves, garages et parkings sont exclus du calcul
- Erreur de plus de 5 % : l'acheteur peut réclamer une réduction de prix
- Délai de recours : 1 an à compter de la signature de l'acte authentique
Ce qui entre dans le calcul
La surface Carrez inclut toutes les surfaces privatives dont la hauteur sous plafond est d'au moins 1,80 m, y compris :
| Espace | Inclus dans la surface Carrez ? | Remarque |
|---|---|---|
| Pièces à vivre (séjour, chambres) | Oui | Si hauteur ≥ 1,80 m |
| Cuisine, salle de bain, WC | Oui | Si hauteur ≥ 1,80 m |
| Couloirs et dégagements intérieurs | Oui | Si hauteur ≥ 1,80 m |
| Combles aménagés | Partiellement | Seulement les parties avec hauteur ≥ 1,80 m |
| Mezzanine | Oui | Si hauteur de la mezzanine elle-même ≥ 1,80 m |
| Placards intégrés | Oui | Inclus si hauteur ≥ 1,80 m et accessibles depuis l'intérieur |
Ce qui est exclu du calcul
Plusieurs espaces font partie du lot mais n'entrent pas dans la surface Carrez :
| Espace exclu | Mentionné séparément dans l'acte ? |
|---|---|
| Balcons, terrasses, loggias | Oui (superficie mentionnée à titre indicatif) |
| Cave, cellier de cave | Oui (annexe au lot) |
| Parking ou emplacement de stationnement | Oui (lot distinct ou annexe) |
| Espaces inférieurs à 8 m² (au sens du lot) | Non concernés par la loi |
| Parties de pièce avec hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m | Non |
Ces exclusions peuvent créer des situations étonnantes : un appartement vendu 65 m² Carrez peut disposer de 80 m² au total si l'on compte balcon et cave. Ces informations figurent dans l'acte mais ne sont pas couvertes par la garantie de surface.
En cas d'erreur de surface : vos recours
La loi Carrez prévoit un régime de recours précis pour l'acheteur :
- Erreur inférieure à 5 % : aucun recours possible, quelle que soit la direction de l'erreur. Une marge de tolérance de 1/20e est acceptée.
- Erreur supérieure à 5 % en défaveur de l'acheteur (surface réelle plus petite que déclarée) : l'acheteur peut obtenir une réduction de prix proportionnelle à l'écart, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique.
- Erreur en défaveur du vendeur (surface réelle plus grande que déclarée) : aucun recours n'est prévu, la loi ne protège que l'acheteur.
Pour faire constater une erreur, il faut faire intervenir un géomètre-expert ou un professionnel certifié pour obtenir un mesurage contradictoire. En cas de litige non résolu à l'amiable, le tribunal judiciaire est compétent.
Qui réalise le mesurage ?
La loi Carrez n'impose pas le recours à un professionnel spécifique pour réaliser le mesurage : le vendeur peut techniquement mesurer lui-même. En pratique, pour éviter tout litige, il est fortement conseillé de faire appel à un géomètre-expert ou à un diagnostiqueur immobilier certifié. Le coût d'un mesurage Carrez est généralement compris entre 100 et 300 €, selon la superficie et la complexité du bien.
À noter : le diagnostic immobilier DPE peut être réalisé par le même professionnel que le mesurage, dans le cadre d'un dossier de diagnostic technique (DDT).
Questions fréquentes
La loi Carrez exige une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre pour qu'une surface soit prise en compte. En dessous de cette hauteur, la surface n'est pas comptabilisée. C'est une règle importante pour les appartements sous combles, où une partie de la pièce peut être exclue malgré son usage réel.
Non. Les balcons, terrasses, loggias, caves, garages, parkings et emplacements de stationnement sont exclus de la surface Carrez. Ces espaces sont mentionnés séparément dans le compromis et l'acte de vente, mais ils n'entrent pas dans le calcul de la superficie privative.
Si la surface réelle est inférieure de plus de 1/20e (5 %) à celle mentionnée dans l'acte de vente, l'acheteur peut réclamer une diminution du prix proportionnelle à l'écart dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique. Si la surface mentionnée est supérieure à la réalité, aucun recours n'est prévu pour le vendeur.
Non. La loi Carrez s'applique uniquement aux lots de copropriété de plus de 8 m². Les maisons individuelles ne sont pas soumises à cette obligation. Pour les maisons, la superficie habitable peut être mentionnée à titre indicatif, mais sa garantie n'est pas encadrée par la loi Carrez.