Règlement de copropriété
Document juridique fondateur de toute copropriété. Il fixe les règles de fonctionnement de l'immeuble, délimite les parties communes et privatives, et définit les tantièmes de chaque lot. Il s'impose à tous les copropriétaires présents et futurs.
Le règlement de copropriété est établi par acte notarié et publié au service de la publicité foncière. Il est opposable à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Sa violation peut être sanctionnée par une décision de l'assemblée générale ou par le tribunal judiciaire.
- Document obligatoire établi par acte notarié dès lors que l'immeuble compte au moins 2 lots
- Opposable à tous les copropriétaires et leurs locataires, même sans l'avoir lu
- Contient la description des lots, les tantièmes, la destination de l'immeuble et les règles de vie
- Modification standard : majorité de l'article 26 (deux tiers de tous les copropriétaires)
- Doit être remis à tout candidat acquéreur avant la signature du compromis
Contenu obligatoire du règlement
Conformément à la loi du 10 juillet 1965 et au décret du 17 mars 1967, le règlement de copropriété doit obligatoirement inclure un certain nombre d'éléments. Ce document est établi une fois pour toutes lors de la création de la copropriété, généralement par le promoteur immobilier ou par les copropriétaires fondateurs. Il constitue la "constitution" de la copropriété : toutes les règles qui y figurent s'imposent sans que les copropriétaires aient à voter pour les appliquer au quotidien.
Un règlement de copropriété peut être très court (quelques pages pour une petite résidence) ou très volumineux (plusieurs dizaines de pages pour un ensemble immobilier complexe avec commerces, parkings, équipements communs multiples). La lisibilité du document varie beaucoup selon l'époque de sa rédaction : les règlements anciens (années 1960-1970) peuvent être difficiles à interpréter et contenir des clauses obsolètes ou contraires au droit actuel.
- La description des lots (numérotation, superficie, étage, cave, parking)
- La destination de l'immeuble (habitation, mixte, commercial) et les usages autorisés
- La délimitation des parties communes et privatives
- La liste et la répartition des charges (générales et spéciales)
- Le tableau des tantièmes pour chaque lot et chaque grille
- Les règles de fonctionnement de la copropriété (AG, syndic, conseil syndical)
- Les clauses de jouissance des parties communes (heures de bruit, règles de stationnement, animaux, Airbnb...)
Parties communes et parties privatives
La distinction entre parties communes et parties privatives est l'une des délimitations les plus importantes du règlement. Elle détermine qui entretient quoi et à quels frais. Les parties communes appartiennent collectivement à tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, et leur entretien est financé par les charges communes. Les parties privatives appartiennent exclusivement au copropriétaire du lot concerné et s'entretiennent à ses seuls frais.
Certains éléments peuvent prêter à confusion. Les canalisations sont souvent un exemple classique de litige : les colonnes montantes principales (qui desservent tous les appartements) sont des parties communes, tandis que les branchements intérieurs à chaque lot sont privatifs. En cas de dégât des eaux, la frontière entre partie commune et partie privative détermine qui doit payer les réparations et quelle assurance intervient.
| Type | Exemples | Gestion et entretien |
|---|---|---|
| Parties communes | Hall d'entrée, couloirs, escaliers, ascenseur, toiture, façades, colonnes montantes, espaces verts, local poubelles | Gérées par le syndicat via le syndic, entretenues sur les charges communes |
| Parties privatives | L'appartement lui-même, cave attenante, parking attribué, branchements intérieurs aux compteurs | Gérées par le copropriétaire, entretenues à ses frais exclusifs |
| Parties communes à usage privatif | Terrasse du dernier étage, jardin de rez-de-chaussée, parking en cour intérieure à accès unique | Propriété collective mais jouissance exclusive accordée à un copropriétaire par le règlement |
La destination de l'immeuble et ses effets pratiques
La destination de l'immeuble est une des clauses les plus importantes du règlement pour un acquéreur. Elle définit les usages autorisés dans l'immeuble et peut imposer des restrictions significatives sur ce que l'on peut faire de son lot. Un règlement qui stipule un immeuble "à usage exclusif d'habitation bourgeoise" interdit l'exercice de toute activité professionnelle, même libérale, même sans réception de clientèle.
La destination de l'immeuble détermine aussi si les locations de courte durée de type Airbnb sont autorisées. Dans un immeuble à destination exclusivement résidentielle, louer son appartement à des touristes à la nuitée constitue une violation du règlement de copropriété. Les voisins et le syndic peuvent agir en justice pour faire cesser cette pratique, indépendamment des règles de la ville concernée sur les meublés de tourisme.
En cas de litige sur l'interprétation de la destination, les tribunaux apprécient la rédaction exacte du règlement et l'usage préexistant de l'immeuble. Une clause ancienne rédigée dans un contexte différent peut être interprétée de façon évolutive si le contexte de l'immeuble a changé.
Modification du règlement en assemblée générale
Le règlement de copropriété n'est pas figé pour l'éternité. Il peut être modifié par l'assemblée générale des copropriétaires selon des procédures plus ou moins contraignantes selon la nature de la modification. La majorité requise varie précisément selon ce qu'on cherche à changer.
- Majorité de l'article 26 (deux tiers de tous les copropriétaires) : modification des clauses courantes (règles de vie, répartition des charges, usages des parties communes)
- Majorité de l'article 26 + accord des copropriétaires concernés : modification des tantièmes (répartition des charges ou des droits de vote)
- Unanimité : suppression d'un équipement commun, transformation de parties communes en parties privatives, aliénation de parties communes
Toute modification du règlement doit être constatée par un acte modificatif établi par notaire et publié au service de publicité foncière pour être opposable aux tiers et aux acquéreurs futurs. Un règlement modifié en AG mais non publié ne serait opposable qu'aux copropriétaires présents lors du vote, et non aux acquéreurs futurs qui n'auraient pas été informés.
À retenir : le règlement de copropriété vous est opposable même si vous ne l'avez pas lu. Le vendeur est tenu de vous le remettre avant la signature du compromis, et le notaire en vérifie la conformité lors de la transaction.
Pourquoi bien lire le règlement avant d'acheter
Le règlement de copropriété fait partie des documents que tout candidat acquéreur doit obtenir et lire avant de signer le moindre avant-contrat. Le vendeur a l'obligation légale de le communiquer avant la signature du compromis. Il est également consultable au service de publicité foncière, ainsi qu'auprès du syndic en exercice.
Un règlement ancien peut contenir des clauses qui paraissent anodines mais ont des conséquences concrètes importantes : interdiction des animaux domestiques, restrictions sur les travaux (revêtements de sol, cloisons), obligation de fermeture de la porte palière, interdiction de louer en meublé, contraintes sur l'usage des balcons. Autant de points à vérifier avant que l'achat ne soit signé.
- La destination du lot : peut-on exercer une activité professionnelle, installer un meublé touristique, avoir un animal de compagnie ?
- Les charges spéciales auxquelles le lot est soumis : ascenseur, gardien, chauffage collectif, piscine...
- Les éventuelles servitudes internes à la copropriété
- Les règles de travaux en parties privatives (certains règlements imposent des contraintes sur les revêtements de sol, les cloisons, l'isolation phonique)
- Les clauses d'harmonie de façade (interdiction de changer les volets, les fenêtres, les stores sans accord de l'AG)
Questions fréquentes
Oui, il est obligatoire dès lors que l'immeuble comporte au moins deux lots appartenant à des propriétaires différents. Il doit être établi par acte notarié et publié au service de publicité foncière pour être opposable à tous. En l'absence de règlement publié, la loi du 10 juillet 1965 s'applique de façon supplétive, mais cela peut créer des situations ambiguës difficiles à gérer au quotidien. Dans les copropriétés très anciennes (avant 1965), il est possible que le règlement n'ait jamais été mis à jour : cela peut poser des problèmes lors de la cession des lots ou lors de travaux.
Oui. Les clauses du règlement qui contredisent les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 sont juridiquement réputées "non écrites", c'est-à-dire inexistantes. Elles ne peuvent pas être appliquées même si elles figurent dans le document. Tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater le caractère non écrit d'une clause, ou demander à l'AG de l'adapter conformément au droit en vigueur. Ce type de situation concerne souvent des règlements anciens rédigés avant des réformes importantes (loi ALUR 2014, ordonnances de 2019...).
Le vendeur a l'obligation légale de vous remettre le règlement de copropriété avant la signature du compromis de vente. Si le vendeur tarde ou omet de le transmettre, vous pouvez le demander directement au syndic, qui doit en remettre un exemplaire à tout copropriétaire ou à tout candidat acquéreur qui en fait la demande. Il est également accessible au service de publicité foncière (anciennement appelé conservation des hypothèques) où il a été déposé lors de la création de la copropriété. Pour un accès rapide, votre notaire peut aussi l'obtenir auprès de son homologue qui a participé à la constitution de la copropriété.
La modification standard du règlement de copropriété requiert la majorité de l'article 26, soit les deux tiers des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents). Cette majorité est difficile à atteindre dans les grandes copropriétés où l'absentéisme est fort. Certaines modifications nécessitent l'unanimité : la suppression d'un service collectif, la transformation de parties communes en parties privatives, ou toute décision qui affecterait les droits individuels d'un copropriétaire. Toute modification doit ensuite être formalisée par acte notarié et publiée au service de publicité foncière.