Fonds de travaux
Rendu obligatoire par la loi ALUR en 2014 et effectif depuis 2017, le fonds de travaux est une épargne collective que chaque copropriétaire alimente chaque année pour anticiper les grosses réparations de l'immeuble. Il est attaché au lot, pas au propriétaire.
Le fonds de travaux est une provision obligatoire constituée par les copropriétaires pour financer les travaux futurs sur les parties communes de la copropriété. Chaque copropriétaire verse annuellement une cotisation calculée en proportion de ses tantièmes, dans la limite d'un minimum fixé à 5 % du budget prévisionnel annuel. Ce fonds est distinct du budget courant de charges et son utilisation est encadrée par la loi.
- Obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 lots depuis le 1er janvier 2017
- Cotisation minimale : 5 % du budget prévisionnel annuel, répartie selon les tantièmes
- Les sommes versées sont non remboursables lors de la vente : elles restent à la copropriété
- Le fonds est placé sur un compte bancaire séparé au nom de la copropriété
- L'assemblée générale peut voter un montant supérieur à 5 % si les besoins le justifient
Comment fonctionne le fonds de travaux ?
Le fonds de travaux est voté chaque année en assemblée générale, dans le cadre du vote du budget. Le syndic propose un montant de cotisation conforme au minimum légal (5 % du budget prévisionnel). L'AG peut voter un montant supérieur si un plan pluriannuel de travaux a été établi.
| Critère | Détail |
|---|---|
| Montant minimum | 5 % du budget prévisionnel annuel de la copropriété |
| Répartition entre copropriétaires | Selon les tantièmes de chaque lot |
| Compte bancaire | Compte séparé au nom de la copropriété (obligation légale) |
| Appel de fonds | Trimestriel, en même temps que les charges courantes |
| Vote requis pour utilisation | Assemblée générale (majorité simple pour urgences, absolue pour travaux programmés) |
Exemple concret : une copropriété avec un budget annuel de 60 000 € doit constituer un fonds de travaux d'au moins 3 000 € par an. Un lot représentant 100/1000e des tantièmes versera 300 € par an, soit 75 € par trimestre.
À quoi peut servir le fonds de travaux ?
La loi encadre strictement les dépenses imputables au fonds de travaux. Il ne peut pas remplacer le budget courant.
- Travaux votés en assemblée générale : ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement d'un ascenseur, isolation thermique, mise aux normes électriques des parties communes...
- Travaux urgents : réparations imprévues décidées par le syndic en cas d'urgence (dégât des eaux, infiltration grave, risque de sécurité). La décision doit être ratifiée lors de l'AG suivante.
- Études et diagnostics : réalisation d'un diagnostic technique global (DTG) ou d'un plan pluriannuel de travaux.
En revanche, le fonds ne peut pas servir à payer les charges de fonctionnement courantes (nettoyage des parties communes, frais de gestion du syndic, assurance, éclairage...).
Ce que l'acheteur doit savoir
Lors de l'achat d'un lot en copropriété, le montant du fonds de travaux est une information à demander systématiquement. Un fonds de travaux bien alimenté est un signe positif : la copropriété anticipe ses dépenses plutôt que de les gérer en urgence avec des appels de charges exceptionnels.
Le notaire est tenu de mentionner dans l'acte authentique le montant du fonds de travaux et les sommes qui resteront attachées au lot. Ces sommes ne sont pas remboursées au vendeur : elles passent à l'acheteur, qui en bénéficiera lors des futurs travaux. Cela peut faire l'objet d'une négociation sur le prix, mais aucun remboursement légal n'est prévu.
À l'inverse, un fonds de travaux vide ou quasi-nul dans une copropriété ancienne doit alerter l'acheteur : des travaux importants sans épargne préalable donnent lieu à des appels de fonds exceptionnels, parfois très importants.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT)
Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, les copropriétés de plus de 15 ans doivent établir un plan pluriannuel de travaux (PPT) sur 10 ans. Ce plan liste les travaux nécessaires pour maintenir le bâtiment en bon état et améliorer sa performance énergétique. Il sert de base pour calculer la cotisation au fonds de travaux.
Le PPT est établi par un professionnel qualifié (architecte, diagnostiqueur) et présenté à l'AG. Il doit être mis à jour tous les 10 ans. Pour les copropriétés de 200 lots et plus, l'obligation était en vigueur dès 2023 ; pour les 50 à 200 lots, en 2024 ; pour les moins de 50 lots, en 2025.
Questions fréquentes
Non. Le fonds de travaux est attaché au lot et non au copropriétaire. Quand un copropriétaire vend son appartement, les sommes versées au fonds de travaux restent acquises à la copropriété et profitent à l'acheteur. Le prix de vente peut en tenir compte, mais il n'y a pas de remboursement direct. C'est un point à vérifier lors de toute acquisition en copropriété.
Non. Le fonds de travaux ne peut être utilisé que pour financer des travaux votés en assemblée générale sur les parties communes, ou pour couvrir des dépenses imprévues urgentes décidées par le syndic. Il ne peut pas servir à payer des charges courantes de fonctionnement (entretien régulier, frais de gestion, assurance...).
La loi ELAN de 2018 a modifié la loi ALUR : les copropriétés de moins de 10 lots à usage de logements, bureaux ou commerces peuvent voter en AG à l'unanimité de dispenser de la constitution du fonds de travaux, à condition que le bâtiment ait moins de 5 ans ou qu'un diagnostic technique global (DTG) récent ne relève aucun besoin de travaux dans les 10 ans.
La loi fixe un minimum de 5 % du budget prévisionnel annuel de la copropriété. L'assemblée générale peut voter un montant plus élevé si le plan pluriannuel de travaux l'exige. En pratique, beaucoup de copropriétés votent exactement 5 %, mais des bâtiments anciens avec un plan de travaux important peuvent dépasser ce seuil.