Assemblée générale de copropriété
L'assemblée générale est l'organe décisionnel souverain de la copropriété. Réunie au moins une fois par an, elle vote les décisions qui engagent l'immeuble : approbation des comptes, travaux, nomination du syndic, modification du règlement. Comprendre ses règles de majorité est indispensable pour défendre ses intérêts.
Régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, l'assemblée générale rassemble l'ensemble des copropriétaires (ou leurs mandataires) pour délibérer et voter les décisions concernant la vie de la copropriété. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes. Les décisions sont prises selon différentes règles de majorité selon leur importance, allant de la majorité simple (article 24) à l'unanimité pour les décisions les plus structurantes.
- Minimum une AG par an (AG ordinaire), convoquée par le syndic
- Convocation obligatoire 21 jours avant la tenue de l'AG (ou 15 jours pour une AG en seconde convocation)
- Trois niveaux de majorité : article 24 (simple), article 25 (absolue), article 26 (double majorité)
- Les décisions non votées à la majorité requise sont nulles
- Délai de contestation d'une décision : 2 mois après notification du procès-verbal
Convocation et ordre du jour
Le syndic est chargé de convoquer l'assemblée générale annuelle dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice comptable. La convocation doit être adressée à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec avis de réception (ou remise en main propre contre récépissé) au moins 21 jours avant la date de l'AG.
L'ordre du jour fixe les questions qui seront débattues et votées. Un copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour à condition d'en faire la demande par lettre recommandée au syndic avant l'envoi des convocations. Aucune décision ne peut être valablement prise sur un sujet ne figurant pas à l'ordre du jour, sauf questions de procédure.
La convocation doit obligatoirement être accompagnée de documents : projet de résolutions pour chaque question inscrite à l'ordre du jour, état détaillé des dépenses de l'exercice, budget prévisionnel, et tout document nécessaire à la bonne information des copropriétaires.
Les 3 niveaux de majorité
Lorsqu'une décision relevant de l'article 25 ne recueille pas la majorité absolue mais obtient au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'AG peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l'article 24 (passerelle 25 vers 24).
AG ordinaire et AG extraordinaire
| Critère | AG ordinaire | AG extraordinaire |
|---|---|---|
| Fréquence | Minimum 1 fois par an | À tout moment si nécessaire |
| Qui la convoque | Le syndic | Syndic, conseil syndical, ou copropriétaires représentant ¼ des tantièmes |
| Objet principal | Approbation comptes, budget, renouvellement syndic | Décisions urgentes : travaux importants, litiges, situations d'urgence |
| Règles de majorité | Identiques (articles 24, 25, 26) | Identiques (articles 24, 25, 26) |
| Délai de convocation | 21 jours | 21 jours (8 jours en cas d'urgence réelle) |
Les droits du copropriétaire en AG
- Droit de vote : chaque copropriétaire vote en proportion de ses tantièmes. Un copropriétaire détenant plus de la moitié des tantièmes ne peut toutefois pas disposer de plus de voix que l'ensemble des autres copropriétaires réunis (plafonnement légal pour éviter la domination d'un seul propriétaire).
- Droit de se faire représenter : tout copropriétaire absent peut donner mandat à un tiers (pas nécessairement un autre copropriétaire). La loi ELAN de 2018 a facilité les procurations électroniques.
- Droit d'inscription à l'ordre du jour : avant l'envoi des convocations, tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question par lettre recommandée au syndic.
- Droit de contestation : tout copropriétaire opposant ou défaillant (absent sans avoir donné procuration) peut contester une décision devant le tribunal judiciaire dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal.
Le rôle du syndic dans l'AG
Le syndic est l'organisateur de l'assemblée générale. Il établit l'ordre du jour (en concertation avec le conseil syndical), convoque les copropriétaires, préside l'AG sauf si l'assemblée en décide autrement, comptabilise les votes, et rédige le procès-verbal dans les 8 jours suivant l'AG. Il est ensuite chargé de notifier ce procès-verbal à chaque copropriétaire (présents, représentés ou absents) par lettre recommandée, ce qui fait courir le délai de contestation de 2 mois.
Questions fréquentes
Oui. Tout copropriétaire absent peut donner pouvoir à un mandataire de son choix : un autre copropriétaire, un membre de sa famille, un ami ou même son locataire. La loi n'impose pas que le mandataire soit lui-même copropriétaire dans l'immeuble. Un copropriétaire peut recevoir plusieurs mandats, mais la loi plafonne le nombre de voix qu'il peut représenter à 10 % des voix totales (ou 5 % si la copropriété compte plus de 30 lots à usage de logement).
Deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale par le syndic. Seuls les copropriétaires opposants (ayant voté contre) ou défaillants (absents sans procuration) peuvent contester. Les copropriétaires ayant voté pour la décision ne peuvent pas la contester ensuite. Passé ce délai de 2 mois, la décision devient définitive et ne peut plus être remise en cause, même si elle était irrégulière.
La majorité de l'article 25 (majorité absolue) requiert le vote favorable de la majorité de l'ensemble des copropriétaires représentant au moins la moitié des tantièmes totaux. Concrètement, il faut que plus de 50 % de tous les tantièmes soient en faveur de la résolution, qu'ils soient présents ou absents. C'est une majorité plus élevée que la simple majorité de l'article 24 (qui ne prend en compte que les voix des présents et représentés). Elle s'applique notamment pour la nomination et la révocation du syndic, les autorisations de travaux d'amélioration ou la mise en place de services nouveaux.
Oui. Elle peut être convoquée à tout moment par le syndic, par le conseil syndical (à la majorité de ses membres), ou par des copropriétaires représentant au moins un quart des tantièmes. Elle traite des questions urgentes ne pouvant attendre la prochaine AG annuelle : travaux importants suite à un sinistre, révocation du syndic, situation d'urgence affectant l'immeuble. Le délai de convocation reste en principe de 21 jours, mais peut être réduit en cas d'urgence réelle justifiée.